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發布媒體：蘋果日報

發布日期：2008/12/08

中正大安區買屋轉手獲利佳 (蘋果日報)

不景氣先出租公寓改裝報酬率高【劉冠吟╱台北報導】投資房地產獲利較一般金融商品更高，讓許多投資客趨之若鶩，但因為所需金額龐大、風險也高，套牢的例子也不少。投資客荷敏憑著精準的挑貨眼光、大膽的操作風格並勤作功課，5年來獲利超過千萬元，且獲利項目涵蓋店面、自用住宅、出租套房等，堪稱全能的房地產投資達人。眼光精準荷敏原本任職貿易公司，因為工作之故，看了許多不同類型的房地產產品，加上本來對室內設計就相當有興趣，一直很想設計自己的房子，後來碰到SARS期間房價跌到谷底，當時手頭資金尚有餘裕的荷敏，就進場買房來體驗裝潢設計的樂趣，沒想到就此開啟專業投資之路。荷敏強調：「對於專業房地產投資者來說，最重要就是買進時的價格，以及當時房地產市場發展的趨勢。」2004年第1間在台北縣新店市中央新村買進的房子，總坪數含車位共48坪，買進價約1280萬元，不到1個月的時間馬上有買家詢問，最後以1380萬元賣出，轉手價差100萬元立即入袋。投資熟悉區域荷敏說，當時在房仲的介紹下看到這棟房子，屋齡2年且屋況很好，由於當時整體房市發展趨勢樂觀，讓荷敏決定大膽進場，就算賣不掉也可自用，沒想到轉手頗為順利，1個月間即賺進100萬元。但荷敏也說：「當時景氣好，所以我大膽使用近9成的貸款，這種財務槓桿比較危險，現在景氣差，不建議這樣操作。」後來荷敏還陸續轉手幾戶一般住宅，也都獲利，荷敏分析，選擇一般住宅，「好地點」是永遠不變的投資原則。荷敏認為，房仲業者慣用的銷售術語：「周邊有公園加5萬元，近捷運站加5萬元，好學區加5萬元，電梯華廈再加5萬元。』其實是有道理的，尤其是投資客，最怕買到不好轉手的房子。荷敏強調：「投資客的進案價格決定出場價格，區位更影響轉售時程與獲利。」綜觀荷敏投資的一般住宅產品，大部分集中在中正與大安兩區，每項投資皆有獲利，但也有少數以打平或小虧收尾。荷敏說：「打平或小虧的案子都買在士林與北投區，失敗的經驗教會了我2件事情，一就是不要投資自己不熟悉的區域，再者，對於投資客來說，明星區位永遠是最重要的。」小店面易脫手接下來荷敏又將投資領域擴及店面市場，在熱門的忠孝商圈百貨後面，買進15坪的小店面，因為看中其熱鬧的人潮，以及穩定的承租方等2個特點而大膽出手，持有1年多後轉手，價差高達660萬元，且中間還有穩定的1年租金收入。荷敏說：「挑店面的秘訣是小坪數、好地段，具備這兩點最好脫手。」經過轉手店面與自用住宅的投資獲利後，碰上了現階段的房地產市場不景氣，荷敏決定暫時收山，當包租婆穩穩賺，她買下師大路與中和的中古公寓隔成小套房出租，因出租相當順利，長期維持滿租狀態，換算下來的租金投資報酬率逾6%。荷敏對當包租婆也頗有心得，他認為：「順利出租的關鍵，在於靠近捷運站、內部配備齊全等條件，且最好要挑素質高、生活背景單純的房客，才能減少當房東的麻煩。」