首頁 > 法拍教室 > 關於法拍屋

        對於委託〔法拍屋代標公司〕的民眾，很多人對於這樣的事情是第一次的體驗，加上〔法院〕在民眾的心裡是一種壞人才會去的地方及對於法院官僚的形象，以及上法院的感覺，尤其身處在鬧烘烘又很冷漠的投標室裡，是既驚且喜；對代標公司的依賴是一面倒的言聽計從。

        由於目前市面上的代標公司良莠不齊，有正派經營的，有跑單幫的個人，及一些代書事務所的零星代標，更有一些把持不住的業者，面對動輒百萬、千萬投標價款的誘惑，產生歪腦筋，造成法拍市場層出不窮的詐騙糾紛。

因此尋找待標公司切記，嚴守「三不守則」：

◎不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款

在投標室通常會耳聞三種「投標詐術」：

• 投標保證金如未得標，當場即可領回；有些不肖業者，欺騙客人三天才可領回，自己卻以代理人身份領取，再至銀行交換提取，逃之夭夭。
  

• 代替客人投標，卻未將保證金投入標單內，利用開標１、２個小時間，私至銀行盜用領取。
  

• 替客人繳投標尾款時，見財起詐心，利用繳交投標尾款，法院出納室繁瑣程序，偷天換日，以偽造法院收據，騙走客人投標票款；等到一個月，收到法院催繳尾款通知單，才發覺業者也已人去樓空，不知去向；畢生積蓄已被捲款脫逃而化為烏由，投標詐術，莫此為甚

◎不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用

        貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」的房子一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，甚至在得標當天到該得標案件地點當場做起〔海蟑螂〕佔屋，利用不知情的客人，另索取高額搬遷費，此時業者就有很大運作空間可以賺取額外費用；譬如搓圓仔湯費用，高額法院公關費用，超高搬遷費用等都是不肖公司慣用手法。彷間隱藏在小巷弄的不肖代標公司，手法惡劣，必須多提高警覺

〔誠信法拍屋〕收取服務費，除事先特別說明之開銷，其它一切費用均已含在服務費內。
註一：點交案件－一律空屋點交，不另收取其他費用。
註二：不點交案件－都會在投標前，先告知所需花費，得標後一切照投標前合約約定。

◎不得賺取差價

        大部份代標業者除「代理客人標購」外，本身亦有介入投資案件；如遇上需求性很強的客人巧妙安排客人以些微價錢未得標，代標業者自行得標後，再高價轉售客人，賺取額外差價。因此只有堅持「三不原則」的代標公司，才是永續經營的正派公司，也才能保障消費者至高無上的權益。

◎挑選法拍屋五大要點

• 第一要點 地點看清楚

        往往投標人都以為現場外觀看過就以為知道房屋的所在位置，可是若沒有再確定實際位置，是否為前棟、後棟…等方位問題，就貿然投標，等到要點交房屋時，才發現與自己看的位置有所偏差，那時就後悔莫及了 。所以看屋這事情是千萬馬虎不得。一定要拿房屋平面圖對照清楚，如果可以的話，到大樓裡面確認每戶的門牌號碼及相關位置狀況，如此才不致於白忙一場 ，或請專業法拍屋代標業者協助調查。

• 第二要點 筆錄詳細讀

        閱讀法院筆錄時，除了管區員警與現住人的訪談內容外，尚須要了解房屋現況、點交或不點交，如不點交或遭人佔用時的條件為何？當然拍定後，標的物上的抵押權是否塗銷？其他還有包括建物權狀坪數及土地坪數，拍賣房屋總價及保證金，這些都會直接影響投標人的「投標成本」。

• 第三要點 文件備齊全

        投標前最好能先閱讀「法院不動產投標須知」外，除必須符合法令規章和程序外，否則縱使出價最高，也會成為廢標。投標當天所要確認事項如下：
Ａ、身份證和印章是否帶齊。
Ｂ、確認正確的開標時間。
Ｃ、投標室外的公佈欄，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。

• 第四要點 投標要精確

        精準的投標，想要標得到又標得巧，事前的〔現場勘察〕是必要的動作，雖然法拍屋並不像一般房子一樣可以隨便進去看，但還是可以透過其他方面來了解屋內的狀況。另外，現場也有許多的線索需要蒐集。勘察工作的內容：

1. 了解環境－到了房屋所在現場應該先了解附近的環境、和鄰近地區的關係、交通狀況等。應該注意的重點：

• 對外交通狀況：跟市區或重要地區的交 通是否方便，附近是否有重要交通設施。

• 環境品質：房屋所在地區的環境品質，包括環境衛生、噪音、空氣品質、居民素質。

• 生活機能：附近的日常生活所需的機能是否完善，例如：學校、郵局、醫院、市場、購物中心、休閒場所等。

• 損鄰：鄰近是否有不良場所，例如墳墓、垃圾場等。

• 住戶屬性：觀察左右鄰居是否為營業場所，例如KTV、安親班等，並評估自己是否能接受。

2. 勘察屋外狀況－是指居住空間以外的地方，雖然屋外對住戶日常生活起居沒有太直接的影響，但從居住品質來看，屋外的硬體、軟體設施都是應該考慮的重點。應該注意的重點：

• 建築外觀：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。

• 社區管理：如果是住宅社區，是否有保全管理。

• 公共設施：樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善，有無保養，公共設施是否健全。

• 第五要點 資金需充裕

        了解購買法拍屋所需的成本費用後，就該算算自己的財力是否可以負擔這些費用，當然，最主要的還是在於投標前的保證金及得標後繳清價款的部分，如果連保證金都沒有，就沒有投標的資格，而法拍屋的付款方式必須一次付清，如果現有的資金不足以支付，就必須想辦法籌措資金，但如果你所需要的資金較多，可借貸的管道就會愈少，難度也愈高。

可籌措資金的管道：

• 投資工具變現－把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。

• 小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。

• 房屋貸款－如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金，等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款，再將原來抵押的貸款清償，塗銷設定，但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。
  備註：一般來說，購買法拍屋的資金分配，自己必須準備３成，２成作為保證金，１成支付所有額外的費用，另外７成則可用借貸。

• 代標公司代墊－如果你沒錢又沒有不動產可抵押，那只好找代標公司提供代墊款，或是民間的借貸管道，通常利息較銀行來的高
  　

◎何謂代標公司 ? 有哪些服務 ?
        所謂代標，意指代理標購法院拍賣的不動產〔即房屋或土地〕及動產〔一般指法拍屋內的滯留物〕，從拍賣資料的提供、投標過濾及投標前評估作業、得標後的產權過戶到法院書狀往返及現住人〔或佔用人〕溝通協調到點交房屋，都是「代標公司」的服務範圍；由於法拍屋不同於一般仲介的房屋買賣，標購過程的專業程度包含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力，一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身，若沒有相當的專研，亦不能勝任。所以能夠讓客戶買得安心又輕鬆，買得到又買得便宜，實是代標公司最高的服務目標，選擇業界最專業的誠信法拍屋，讓您買的輕鬆、便宜又安心。。

●代標公司有哪些服務 ?
１．過濾案件：過濾排除有瑕疵陷阱案件

• 查明有無第三人陳報租約或債屋關係，拍定後是否確定點交

• 查明停車位有無在拍賣範圍或有他人佔用情形

• 查明附屬增建物有無在拍賣範圍及拍定後是否會遭拆除

• 查明該案是否為凶宅、輻射屋、海砂屋

• 追蹤拍賣日期及筆錄內容是否有變更

２．評估標價：標得到又標得便宜

• 投標文件繕寫及準備

• 投標前提供「投標評估報告」及「附近市場行情報告」

• 調查左鄰右舍有無到標場及區域投標者競標狀況

• 檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全及印章是否有蓋

• 投標全場陪同及標價最後建議

３．代墊尾款：辦理銀行代墊尾款及貸款，輕鬆購屋

• 辦理銀行代墊投標尾款手續

• 催促法院核發「不動產權利移轉證書」

• 快速辦理產權過戶

４．包辦點交：和諧快速交屋

• 律師書寫聲請點交狀

• 法院遞交狀紙

• 追蹤點交進度勘驗時間

• 期間與現住人或佔用人協調搬遷事宜及告知相關刑法與民法問題

• 促請管區警察到場

• 安排鎖匠待命

• 與書記官協商現住人交屋事項

• 清空遺留物

• 協調現住人和諧交屋

• 辦理債務人退稅

◎不肖代標公司有哪些陷阱 ?
        目前代理標購法拍屋的公司還不算是有規範的而且也不納入不動產仲介同業工會的管理，目前根據法拍屋的代標業務有在民國93年成立的〔不動產拍賣協會同業工會〕，因此相關的法令規範及管理辦法仍在準備中，對於市面上的代標公司也只有〔不動產拍賣協會同業工會〕的會員公司受到工會的規範及管理，〔不動產拍賣協會網址〕因此市面上的代標公司有未加入工會或其他良莠不齊且未受規範管理的公司，其中有正派經營的，有跑單幫的個人業者，也有些不肖業者從中騙取利益；其中不肖公司常用的騙術可歸類為三種：

1. 為求成交，使客人投標價錢高於行情―一些業者為了得標，賺取服務費，用盡心機，拉抬行情，使客人不明就裡寫了很高的價格，甚至超過市價行情。

2. 得標後收了錢就不聞不問―代標公司除了幫你標到房子後，還要負責處理後續產權過戶、銀行貸款及房屋點交等相關事宜，有些業者一旦得標後就收費，點交的事情就不管了，或者拍賣過程發生較高難度的問題就撒手不管或推說不含在服務範圖內等藉口。

3. 巧立名目，賺取約定服務費以外費用―貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」的房子一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，甚至在得標當天到該得標案件地點當場做起〔海蟑螂〕佔屋，利用不知情的客人，另索取高額搬遷費，此時業者就有很大運作空間可以賺取額外費用；譬如搓圓仔湯費用，高額法院公關費用，超高搬遷費用等都是不肖公司。

◎找代標公司有何好處 ?
        如果您覺得自己標購法拍屋的風險太高，或是程序太麻煩，或是自己交不了屋的話，可以找一家信用良好、專業能力強的代標公司，協助您標購，從挑選房屋到產權移轉及點交空屋，都能全程陪同處理，則您買法拍屋就等同買賣房屋找仲介一樣，省時、省錢又省事。
●找專業的代標公司可提供下列六項好處：

1. 節省時間：
   從投標前的資訊蒐集、行情評估到得標後的產權過戶交屋，最快也要４∼６個月；如果委託專業負責的 法拍屋代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。

2. 資料齊全：
   投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、測量成果圖、地籍圖及都市計畫都是研判投標價不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件， 法拍屋代標公司均有完整收集及準備。

3. 專業提供：
   專業的法拍屋代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解投標生態，如何判斷投標出價、與市場價格的差異判斷及合理投標價位研判，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。

4. 解決資金困難：
   法拍屋得標後７日內要繳清尾款，約一個月左右的時間取得權狀後，方能向銀行貸款，這期間一個月空窗期，您若沒有足夠的現金， 法拍屋代標公司可以幫你解決，只要你準備二成投標保證金，就像房屋買賣一樣，二成自備款就可輕鬆購屋喔。

5. 代辦點交：
   得標後，點交過程是比較令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而法拍屋代標公司處理這方面的經驗較豐富，除了催促法院點交程序外，還會同步與債務人溝通協調搬遷事宜，達到快速交屋，和諧結案。

6. 避免風險：
   法拍屋代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，如遇有陷阱的筆錄也會建議客人另選其它案件。而有責任感的代標公司更有投標前及得標後的保固服務，讓客人投標無風險。

◎如何找代標公司 ?
目前市面從事代標業務的公司有４種型態：

1. 專營法拍業務的代標公司

2. 一般的房屋仲介公司

3. 代書事務所

4. 法律事務所

5. 個人工作室跑單幫

要判斷是否值得委託，可注意５個要點：

1. 是否為合法公司：
   是否為經濟部立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證及不動產仲价經紀同業公會會員証書或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間，公司規模，法律顧問証書及不動產經紀人証書，當然更可靠的是有無加入「不動產仲介同業公會」及「不動產拍賣協會同業公會」，並繳交營業保證金，這些都是委託的保障。

2. 是否專業：
   專業的不動產仲价同仁應有「不動產營業證書」，在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的資料是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱的判斷。

3. 有哪些服務內容：
   不是所有代標公司都提供從頭到尾的全套服務(從資料提供到點交)。有些可能只幫你投標及辦理過戶，在受託時要問清楚。然而正統的 法拍屋代標公司，從物件挑選到交屋結案是全程服務；然而只是部份服務，還是可以依客人需要而有不一樣的彈性選擇。

4. 收費是否合理：
   服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，彈性收費，是按底價還是按得標價計算，都是選擇時很重要考量因素。

5. 有無交屋保證：
   有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。

6. 是否誠信正派：
   在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度。

如有下列３種情形，交付委託則要多考慮。

1. 剛委託簽約時即要求以投標價格簽約 ：
   正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及「附近市場行情報告」及「投標室現場競標情況」再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平 。

2. 收費標準是按得標價格計算：
   代標公司若以得標價計算服務費，而非按底價價格計算，即可表示代標公司 有哄抬投標價格之嫌。

3. 委託簽約時即要求收受訂金：
   一般會先收訂金的代標公司，不是夠專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要預收訂金。如果你只是個人想買一間「俗擱大碗」房屋自住，務必要找 法拍屋代標公司或有經驗朋友協助，比市價便宜三∼四成的價格，花些少許的服務費是值得選擇；如果想把「法拍屋」當成一種投資理財管道，就值得自己花時間鑽研；初期可以先委託專業法拍屋代標公司，見習並累積經驗，一段時日後再自行投標，才是低風險、高獲利的正確選擇。

    一般買中古市場的房屋，求的是〔快速〕〔能看屋〕〔簡單〕；但標購法拍屋，買房子的民眾最擔心的是房子到底〔點交不點交〕〔能不能看屋〕〔會不會複雜〕，雖然價錢比市場便宜很多，但怕點交房屋麻煩且又擔心房子交不出來；而不點交的房子糾紛多，有點交的房子其點交程序也相當繁瑣；要如何排除點交的疑難，是投入法拍屋入門的第一課題。
目前法院拍賣案件點交狀況可歸類為五種：

1. 可確定為點交 (９０％的機率)──有１０%的可能是會變卦的
   查封時確定為空屋、或屋主自住、或第三人無權佔有、或承租人被排除租賃權，拍定後法院會依拍定人之聲請，並以〔強制執行法〕第９９條規定辦理…以司法程序將房屋點交給拍定人。

2. 有條件性的點交 (５０％的機率)──有５０%的可能是會變卦的
   如果有下列情形所述時…查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，若不屬實則不點交，投標人應自行查明」或「租賃權業經本院除去，如確定則點交，否則為不點交」，此為有條件之點交。

3. 確定為不點交 (７０％的機率會變點交)──有３０%的機率仍然不點交
   查封前即有租約，且無法被排除租賃權或其他佔有使用的權源，因此拍定後確定不點交。通常在債務人〔即借款人〕向銀行借錢時...銀行會請借款人簽具一張〔無租賃切結〕及〔自動放棄上訴權利〕等切結書..
   因此不管房子是否〔不點交〕的情況法院都會被排除〔被限制登記房子的屋主〕或〔其他佔用的權源〕所立的租約...並除去租約但若在銀行貸款設定〔之前〕即有租約存在，此租約便無法被法院排除；因此遇上此類的案子，在銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。

4. 點交變為不點交 (１０％的機率)──有９０%還是會點交的
   拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。
   此種情形仍有在投標結束，準備開標時，法官當場將該案在未唱標時說明該標於得標後有不點交的狀況，並說明如不願意的人可以當場退還標單，如不願退標者，得標後須接受不點交的狀況。此種情形不像上述情形，是根本不能退標的，因此投標前須三思。

5. 不點交變為點交 (９０％的機率)──有１０%的機率是銀行不知道要排除一般來講，不點交變點交，都是銀行提起以侵害其債權金額時，銀行可根據〔民法〕第８６６條規定：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
   及當時債務人向銀行借錢時...銀行會請借款人簽具一張〔無租賃切結〕及〔自動放棄上訴權利〕等切結書。

以上五種點交狀況，對於有專業經驗的投標人，因個案筆錄內容及承辦法官對管區員警製作的〔拍賣現場筆錄〕及〔債權銀行的陳述〕綜合的自由心證，而有不同判斷及處裡方法；但如亳無法拍經驗的投標人，就經常會有誤判情況及不正確的處理，而造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎！！
　

1. 投標人參與本院強制執行不動產投標，得向本院訴訟輔導科免費索取投標書暨保證金封存袋，以便辦理投標有關事宜。
   　

2. 投標人、代理人為自然人者，應攜帶國民身分證正本及印章；未領取國民身分證者應提出相類之身分證明文件正本。投標人為法人者，應提出相當之證明文件影本。
   　

3. 投標人為未成年人或法人者，投標時應書名其法定代理人之姓名。
   　

4. 數人共同投標時，應分別載明其權利範圍。如未載明，推定為均等。
   　

5. 投標人委任代理人到場者，應提出委任狀，並附於投標書後，一併投入票匭內，代理人並應具有民事訴訟法第七十條第一項但書及第二項規定之特別代理權。
   　

6. 願買之不動產，須按照拍賣公告之記載填寫。不動產為數宗者，應分別記明，並將各宗願出售價格及合計總價額，以國字大寫（壹、貳、參、肆、伍、陸、柒、捌、玖、拾）詳細載明。
   　

7. 投標人宜將投標書暨保證金封存袋之內容填載明確，且記明執行案號。
   　

8. 保證金在新台幣（下同）壹萬元內者，得以現鈔放進保證金封存袋內，若超過壹萬元者，應已經財政部核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金封存袋內，不必向本院出納室繳納。
   　

9. 投標人將保證金放進保證金封存袋後宜將袋口密封，並在封口處簽章後，連同投標書投入標匭。得標者，即以保證金抵充價款。未得標者，由投標人當場領回。未於當場領回者，本院不負保管責任。
   　

10. 得標規定：

• 以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人。

• 最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人。無人增加價額，以抽籤決定得標人。

• 數宗不動產合併拍賣時，投標人未記載每宗之價額或其記載每宗價額之合計數與其記載之總價額不符者，以其所載之總價額為準。

• 投標人僅記載每宗之價額而漏記總價額者，由本院代為合計其總價額。

• 數宗不動產合併拍賣時，投標人對於各宗不動產所出價額，均應達拍賣最低價額，如投標人所出總價額高於其他投標人，且達於拍賣最低總價額且達於拍賣最低總價額， 但部分不動產所出價額未達拍賣最低價額，而不自行調整者，本院即按總價額及拍賣最低價額比例調整之。
  　

11. 得標人交付價金之期限：

• 不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權確定後，另行通知繳交。

• 除前款情形外，得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要求延長繳款期限。
  　

12. 拍定後，如依法准由優先承買權人優先承買或撤銷拍定程序時，得標人所繳納之保證金及價款均無息退還。
    　

13. 私人取得農地面積 (包括本次拍賣之不動產)
    合計超過20公頃者，其應買全部無效，並不得移轉登記。得標人應於繳納尾款時提出切結書。如繳納價今已分配完畢使發覺違反上述規定而撤銷拍定，無法追回價金時，得標人應自行處理，不得請求本院退還或代為處理。
    　

14. 投標人應注意查明拍賣之不動產是否有未繳清之工程受益費，得標後辦理移轉或登記時，應自行處理工程受益費之清繳事宜，不得以任何理由要求。
    　

15. 投標人對於投標、開標或為得標領回保證金等執行程序，如有異議，應當場提出，拍賣期日終結後，不得再聲明異議。
    　

16. 有下列情形之一者，應認為投標無效，且不得以任何理由要求補正：

• 投標時間截止後，開標前投標。

• 投標書未投入本院指定之標區。

• 投標人或代理人為該拍賣標的之所有人。

• 投標人為承辦法官、書記官或未繳價金而在拍賣之前拍定人。

• 未攜帶本須知第二點所示投標人、代理人之身分證件。

• 投標人為外圍人，而未將不動產所在地、縣市政府核准得購買該不動產之資格證明附於投標書。

• 拍賣標地為國民住宅及其基地時，投標人未將該國宅購買資格之證明文件附於投標書。

• 拍賣標地為耕地時，私法人投標而未將主管機關許可之證明文件附於投標書。

• 投標人為未成年人，而未由其法定代理人代理投標。

• 拍賣標的之所有人代理其未成年子女投標。

• 投標人為法人，謹記載法人名稱、事務所，但於投標書上均未記載其法定代理人之姓名。

• 投標書既未簽名以未蓋章。

• 委由他人代理投標，未將委任狀附於投標書。

• 代理人無本須知第五點所示之特別代理權。

• 投標人提出之保證金票據，其發票人非經財政部核准之金融業者。

• 投標人提出之保證金票據以記載台灣士林地方法院以外之承受人，但該受款人未依票據法規定背書。

• 投標人提出之保證金票據為禁止背書轉讓之票據，但該受款人為台灣地方法院以外之人。

• 保證金金額超過壹萬元時，僅新台幣壹萬元以上部分之保證金使用票據，不足壹萬元部分之保證金則以現金方式提出。
  　

        將法拍屋、金拍屋、銀拍屋三種簡略拍賣屋說明如下:

1. 法拍屋→法院拍賣的房子。

2. 金拍屋法院委託台灣金服拍賣的房子。

3. 銀拍屋銀行從法院拍賣承受而取得的房子。

        金拍屋與法拍屋有什麼不同的地方？

1. 雖然金拍屋與法拍屋的性質相近，但總有其不同的地方，而其不同之處包括拍賣前的前置作業，例如查封與得標後的點交動作，也都必須由法院來執行 。

2. 而執行拍賣金拍屋的某些作業程序，例如執行拍賣不動產、鑑價、決定拍賣變賣最低價額，製作權利移轉證書、塗銷查封登記函及命債務人交出不動產權利書狀通知等文稿，與送由法院核定發給買受人等事項，則是交由台灣金服公司來作業。

3. 金拍屋與法拍屋兩者最大的不同地方就是在於「拍賣的場所」有所不同而已，法拍屋由法院來執行拍賣，金拍屋則是由台灣金服公司來執行拍賣。

       銀拍屋:

1. 由於銀拍屋的所有權就屬於銀行，產權方面也是十分清楚，若是購屋者只有三成自備款，在房屋貸款方面也可貸款七∼八成，對於資金不足的民眾，可說是一項福音。但是由於銀拍屋是經過法拍程序，而由銀行承受後，在賣不出去的情況下而來到了銀拍市場，當然在地點、賣相方面不可能很好，選擇性就沒有法拍屋來的多，價位上也較法拍屋來的高，但是如果覺得買法拍屋不知怎麼介入的購屋者，雖然購買銀拍屋的吸引力沒有法拍屋來的大，但對於購屋者來說，也是個不錯的選擇。

債權人申請執行(提出於執行法院)
→法院收狀(執行處之收文處收狀)
→民事執行處分案(分股別約三天)
→ 執行處法官(排定查封日)
→函知地政機關及其他債權人(查封登記)艦價機關(艦價)
→債權債務及相關人詢價值(限期陳述意見)
→公告及登報-定期拍賣(公告日不得少於十四日)→拍賣
→第一拍(流標八折)
→第二拍(流標八折)
→第三拍(流標)→
→應買公告(公告三個月以三拍底價，遞狀應買)
→若無人應買(八折)
→四拍(特別程序減價拍賣)
→拍定(or通知優先承買權人)
→拍定人或優先承買權人，七日內繳清尾款及價金
→核發權利移轉證明書(十個工作日內及函知地政機關塗銷查封及設定抵押權登記)
→產權過戶(申報契稅.完稅.地政機關辦理所有權登記)

→不點交(起訴點交→法院開庭→取得勝訴判決書→強制執行申請點交)之處理

→點交(聲請點交)→十五日自動執行命令限債務人或現住人15日自動搬遷)唯士林.板院
→未搬(聲請二次點交)
→履勘執行命令(定期執行現場履勘)
→書記官現場執行履勘(協調搬遷日期)
→法官現場強制執行
→點交完畢(拍賣執行完成)
　

1. 點交時間流程

1. 拍定7日內繳清尾款。

2. 繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」。

3. 收到「不動產移轉証書」後即可申請第一次點交。

4. 申請的一次點交7日後，可收到法院發出點交通知（正本送債務人、附本送拍定人，限十五日內現住人自行搬遷交屋）。

5. 第一次點交通知15日內未見債務人交屋，再申請第二次點交（現場履勘）。

6. 申請第二次點交7日後，可收到法院發出定期履勘通知（約一個月），履勘時再協調債務人交屋。

7. 履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋，再申請的三次點交。

8. 法院發出定期強制執行通知（約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷）。

2. 如何辦理點交
   
   ˙點交之程序˙
   
   拍定人或承買人取得拍定物之權利移轉證明後，即可向法院申請點交拍定物。 法院接到拍定人或承受人申請點交狀後，法院依強制執法第一二四條，執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法 院得解除債務人之占有，使歸債權人占有，如債務人於解除占有後復占有該不動產者，執行法院得依聲請續為執行。實務上，點交之程序如下：

1. 法院發執行命令，令債務人於十五天內自動履行搬遷。

2. 期滿未自動履行者，定期勘查現場。

3. 勘查後，如債務人仍拒不遷讓，則發執行命令。定期強制執行（通常十天至二十天）。

執行期日，法院派人至現場強制執行，解除債務人之占有，將標的物點交於拍定人。

˙第一次點交˙

債務人自行搬遷

1. 執行法院先發自動履行命令者，命債務人於十五日內自動遷讓。

2. 屆期未自動搬遷，則定期點交。

3. 點交期屆，拍定人依法院指定的時間先到法院繳納執行人員之出差旅費。然後引導法院執行人員至現場執行點交。所謂「第一次點交」，除了空屋外，通常都無功而退。其理由下：

1.  一般債務人都採拖延戰術，「要求執行人員再寬限一些日子，只要找到棲身之處一定馬上遷離。」執行人員通常會力勸拍定人同情債務人處境，再寬容一個月或二個月。一般拍定人都接受執行人員之建言，同意延期點交。

2. 令拍定人準備搬遷工人等準備工作。

3. 有權，並點交於拍定人，但鑒於事先未做準備，不敢貿然採取行動，通常是擇期再行強制交。「第一次點交」雖未做實質點交，但也非空跑一趟，其目的係先履堪現場，瞭解佔有態做下次點交之準備。

˙第二次點交˙

履勘現場

1. 債務人及其家屬中，有無現役軍人，老弱或懹孕或特殊狀況之危險人物。

2. 佔有人對執行人員有無攻擊或使用暴力之傾向，或有無飼養惡狗。

3. 佔有人家中有無須專門人員始能搬遷之物品，有無擺放危險物品，是否搬遷須耗多少人力及時間。

4. 佔用人有無自動搬遷之意向？如有則力勸雙方互相讓步，約定自行遷讓之期間。如無則訂定下次強制執行日期，準備下次之點交。

˙第三次點交˙

法院強制執行

1. 函請治安機關派員協助執行，其人數視需要而定，通常都備有蒐證人員，以做日後必要之憑證。

2. 通知得標人（副本予占用人或利害關係人收）屆期備妥搬遷工人，搬遷所必要之用具，如紙箱、捆綁之細繩、大膠帶、推車、扳手、等，並請鎖匠到場以便開鎖或換鎖。

˙法院實際執行點交˙

1. 得標人應依法院指定之時間到法院繳納執行人員之出差旅費，旅費多寡因旅途長短而異。市區通常不超一千元。繳完旅費後，即可引導法院執行人員到現場執行點交。

2. 得標人引導法院執行人員到現場，佔用人如不在現場或拒絕開門，執行法官將命鎖匠開啟門鎖或焊斷鎖鏈後，會同管區員警及蒐證人員入內執行。

3. 佔用人在場者，法官將先諭知占用人解除其占有，並命其於十分鐘內自行將貴重物品搬離，時間屆至即強制搬遷。法官並當眾宣佈如遭抗拒以現行犯予以當場逮補。

4. 限定自行搬遷之時間屆至，即命得標人僱工開始搬遷，如占用人（債務人），或其有辦別事理之家屬在場，則執行人員應命將物品遷移至屋外路旁即可。如佔用人中途離去者，仍將物品堆置路邊即可。

5. 如佔用人（債務人）及其家屬均不在場，則命得標人暫時保管或僱工將物品運至保管地點暫時存放，並將保管處所載明筆錄，另告知管區警員或鄰里長存放地點，以便占用人歸來後自行洽商得標人領取。
   　

1. 得標後自行辦理過戶
   
           投標人得標後，七天內需要繳清全部價款。在取得權利移轉證書，同時取得產權。但是，如果不辦理過戶，不但不能出售，也不能辦理抵押貸款（現行銀行有代墊尾款，同時過戶、設定連件辦理即能省去先行過戶時間）。通常得標人取得權利移轉證書後，都立刻向地政事務所辦理所有權移轉登記。但是，辦理移轉登記之前，房屋之部份要先申請申報契稅，等到繳清了契稅之後，就可辦理所有權移轉登記。至於土地部份，由於增值稅是由賣方負擔，法院會由賣價金扣繳，與得標人無關。
   
   ※據土地稅法第五一條：經法院拍定之土地，其移轉現值依拍定之價額為準核計土地增值稅。如經核定之土地增值稅高於拍定價額致該拍定價額不足扣繳土地增值稅者，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移證書。
   　

2. 申報契稅
   
           申報契稅，台北市高雄市應向各稅捐分處辦理，台灣省則向各鄉鎮市公所財政課辦理，省轄市、縣轄市、有稅捐機關者，則向各該稅捐機關辦理。

一、申報時應備妥下列文件：

1.  法院核發不動產權利移轉證書正本一份（查欠工程受益費）。

2. 上項移轉證書影本一份。

3. 建物登記謄本一份（可事先向地政事務所申請）。

4. 得標人戶籍謄本一份（戶口名簿影本或身分證影本）。

5. 房屋現值證明一份（持權利移轉證明書向稅捐機關申請）本案為法院標購案件，可依申請的房屋現值或拍定時移轉價格，申報擇一從低核課契稅。

二、證件準備好後，再向該稽徵機關或鄉鎮公所索取契稅申報書，詳細填妥後，連同上述文件一併交各該機關收件即可，大約3至5天左右，可收到契稅繳納通知，必須在繳稅期限內繳清契稅。契稅繳清後，即可憑收件清單領回原繳證件，並開始辦理所有權移轉登記手續。
　

3. 辦理過戶申請權狀

一、辦過戶不論台北市、高雄市或台灣各鄉鎮，均應向各該地區管轄之地政事務所辦理，在申請之前，應先備妥下列文件：

1. 法院核發之不動產權利移轉證書正本上裝訂浮貼契稅繳納單一聯。

2. 法院核發之不動產權利移轉證書影本上裝訂浮貼契稅繳納單一聯。

3. 拍定人戶籍謄本一份（戶口名簿影本或身份證影本均可）。
   ※備妥上項文件後，再向地政事務所服務台，購買下列表格填寫。
   
   (1) 所有權移轉登記聲請書一份。
   (2) 登記清冊一份。

二、將上述表格填妥後，連同前述文件，一併裝訂在一起，送件時持身分證明文件查核身分無誤後，向收費處繳納規費，繳清規費後，大約二天，便可持收件單至領狀處領取所有權狀。

1. 委任標購法拍屋的公司
   
           目前有許多法拍屋代標業者提供全套的標購法拍屋服務（包括提供案件、產權調查、行情分析、投標、點交、過戶甚至尾款代墊、貸款等事宜一併包辦），雖佣金不低，但從搜尋物件、提供出價 建議、得標後的貸款及過戶點交等等服務內容。確實也為想買法拍屋而不暗法拍標購流程的民眾，一手包辦提供解套。法院的投標室外，在投標時間可以看到有許多代標業的資訊；網路上也可找到代標公司資訊。誠信法拍屋提供最完整最專業的法拍屋查詢系統，讓您利用最簡單的方式得到最新最快的司法院法拍屋公告。
   　

2. 選擇代標公司應注意事項
   
   •合法公司•
   
           可登門查看是否有設立營利事業登記證，如無登記地址而為個人經營，容易產生問題。再則可打聽業界較具知名度之貸標公司，以免於點交發生問題時求助無門。
   
   •服務專業•
   
           代標業者是否具備不動產經紀人資格，就標購法拍屋整個流程提出計畫。如搜尋條件及搜尋物件、對欲投標物件進行詳細查證、投標金額研議、貸款及融資管道協助，並對點交與否極可能出現問題提供專業意見，整個過程並應訂立契約。 另外公司是否架設專業的網站，以及具備功能強大的法拍屋搜尋系統，都是民眾選擇時應注意的事項。
   
   •收費方式•

1. 法拍業者為攬業績多提供標不到不收費吸引顧客。

2. 投標前為保障自身權益，應與業者協議按繳交尾款、過戶、點交、交屋等方式分段付款。

3. 注意服務的品質與費用的收取是相對的，一般收費應以拍賣底價(非得標金額)的3∼5％較為合理。

1. 參與法拍先決條件
   
   •資訊靈通•
           除了多注意報紙及法院之公告，並詳細瞭解法院民事執行處之拍賣程序外，對於被拍賣房屋之地段、地形、交通、環境以及裝潢等都要盡可能的多去瞭解，而對法院筆錄、點交處理情形，如出租、地上權、優先購買權及拍定後有無點交等則應詳細查閱，以免花了高價而標到不盡理想的房屋 。
   
   •資金充裕•
            參與標購，除了應繳之保證金外，依強制執行法規定，應於得標後七日內繳清屋款，若不能如期繳納，法院將再執行拍賣，並且此次拍賣所需之費用與上次拍賣間之差價，均自該保證金中扣抵，因此，手上必須握有相當的資金才能參加法院之拍賣，以便能如期繳清款項，並取得產權。
   
   •標價精確•
           蒐集該地段、地形、交通、環境以及不動產有無裝 潢等、與附近房價作一比較，取得合理標購價。
   
   •正確判斷•
           判斷該法拍屋為冷門物件、或為市場炙手可熱產品、投標人數多寡為決定最後投標底價。勿被投標場上過熱氣氛而盲目加價，反而得不償失。
   　

2. 投標人資格限制

1. 通常投標常由本人自行為之，而個人投標只需備妥印章、身份證即可，此外，亦可委託他人代理投標，此時則需再檢具委任書。如為公司法人，欲參與投標時原則上應由負責人出面，但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標。

2. 限制行為能力者只需法定代理人之同意，即可參與投標，但無行為能力者不得參與投標。除此之外，部份標的物若另有限制，則法院在拍賣筆錄特別聲明，如共有人之優先購買權、拍賣國宅，投標人必須衡量國宅申購限制條件。

3. 拍賣農地，私法人則必須符合農業發展條例相關規定；工業區之土地及建物須有興辦工業之條件等。

3. 法拍標的公告內容
   
           院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後，便會訂定拍賣日期，並公告周知，至於其內容則需包括以下各有關事項：

1. 不動產所在地、種類及其應載明事項。

2. 拍賣最低價款。

3. 合併或分別拍賣。

4. 保證金之數額與繳納方法。

5. 投標與開標之時間、地點。

6. 閱覽查封筆錄之日期與處所。

7. 是否塗銷抵押權，及是否負責點交。
   　

4. 填寫標單注意事項
   
   •仔細填寫•
   標單上之各欄項目均應仔細填寫，同時核對投標不動產之座落位置，並將標單投入正確標櫃。
   
   •高於底價•
   由於拍賣之前，鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價，因此填寫標單時，一定要高於底價，才有得標希望。
   
   •拍賣類別•
   法院拍賣之標的物，有的僅拍賣建物部份，也有僅拍賣土地部份，有的則是建物連同土地一起拍賣，填寫標單時，務必要認清標的類別，方不致估計錯誤而坐失良機。
   
   •標價訣竅•
   如建物與土地合併標售者，可加價在土地部份而建物部份則按原底價填寫，因為得標與否取決於總價，倘若土地底價低於公告現值，又有沖銷增值稅的好處。
   　

5. 繳納保證金注意事項

1. 保證金封存袋與投標書為同一信封之正反兩面，填寫時應注意各項欄位，不可忽略。

2. 保證金必須為財政部許可之金融單位所簽發為付款人之支票、本票並放入封存袋內。

3. 保證金封存袋口，須經投標人簽名蓋章後再予密封，如未得標，得以密封袋口所用之同一印章具名領回。
   　

6. 點交不點交注意事項

1. 法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三：

• 不動產遭查封之前已出租與第三者，而租賃關係依然存續，拍賣前並無排除租約，拍賣後需等租約到期，標購者方有權承受。

• 拍賣不動產之標的為持分共有。

• 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築，因其沒有所有權狀，法院當然不負責點交。

2. 產權之取得及登記。

3. 實地察看現場。

4. 市場行情動態。一般而言，在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利，因為此時不僅價格低廉，並且競價者少，較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。

5. 土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地，其中一人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。

6. 優先購買問題。同樣的，若您選定的法拍屋有共有人，請不用費力投標，以免白忙一場。

7. 虛設租賃契約問題。有債務人為逃避因負債而遭查封、拍賣不動產，往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約，使承購人無法順利點交。請注意。

8. 債務人脫產問題。有時債務人明知債務無法解決而有惡意脫產之行為，亦即利用纏訟期間緊急將不動產脫售，此時若不知情之第三者介入買賣，而該不動產又遭查封、拍賣之處理，則法院命令之效力當較原債務人私下脫產行為更為優先，此時該第三人之權益必遭損害，因此，在中古屋買賣過程中，如遇有緊急求現之個案時，應先瞭解當事人之動機與背景，免得落入債務人惡意脫產之陷。

1. 法拍資訊來源取得
   想投資法院拍賣首要步驟就是資訊之取得，資訊從何而來呢？可從下列方式取得：

• 法院會將執行案件命債權人刊登當地各報紙，但此種方式常會遺漏，因債權人大多會將拍賣公告刊登小報以節省費用，所以投資者較難有效掌握。

• 由法院民事執行處拍賣公告欄上張貼之拍賣案件，可清楚查看、選擇適當投資標的物，但此方式自己到法院查看，需費不少時間。

• 由於法院拍賣市場的熱絡，案件大量聚增，以至出現專門提供法院拍賣資訊之顧問公司，定期將資訊限時專送客戶家中，如從事全省法拍資訊十 多年的誠信法拍屋。其資訊編列整齊明瞭，內容充實，提供了投資者一條方便取得之道路。

• 鄉鎮市區公所公告欄、誠信法拍屋搜尋系統、司法院網站。
  　

2. 仔細調查物件標的
   法院拍賣投資者，必須詳閱公告及查封筆錄，尋找適合投資物件，對於初步審核可投資案件，雖可從拍賣公告或資訊略見端倪，但為確實掌握拍賣標的真實情形，與實際了解之必要，可向地政事務所申請登記簿謄本，地籍圖平面圖，甚至向都市計畫課申請分區使用證明書或都市計劃圖等都無法避免。對於實際占有、使用情形，須走訪現場了解物件四周環境、交通、路寬、空屋率、路沖、學校、公園或洽談現住人或鄰居，更可徹底了解拍賣標的物之實際情況。上述情形乃對投資可否所不可或缺，進而判斷市價及標價順利計算投資報酬率多寡。可見上述種種及勝負關鍵不可不慎。
   　

3. 建立正確法拍觀念
   法治社會才能維持人類社會的常態，也是人類存在的終極目標，為保障法拍投資的權益，當然應先認識其有關法律規定，做為投資行動的依據。合法的投資才能適切的受到法律規範的保障，投機的心理所承擔的風險更大；所以必須祛除投入法拍市場便能獲取暴利的投機心態，以正常投資心理經營法院拍賣不動產市場，才有長遠的路可以繼續走。
   　

4. 循合法途徑作解決
   在法拍公告查封筆錄中，常見有點交與不點交之情形，此乃投資者能否取得標得房地之占有使用收益及處分之重要關鍵，投資者應特別注意，在法拍市場上常有債務人佔住不去，或債務人藉口已出租他人使用而使拍定人聲請法院點交仍長久無法占有使用買受房屋之情形；此時債務人或房屋占用人的行為固不足取，但如拍定人使用暴力或引介暴力驅趕房屋占用人搬遷而衍生法拍以外的糾紛，而吃上官司，更屬不智。因此，採取合法行動請求法院執行點交之外，更應與債務人或房屋占用人開誠佈公，坦承相對，協調達成搬遷房屋的協議，始足以公平、合理地解決糾紛焦點；迷信武力只會造成另一個糾紛開始而已，從事法拍投資者不可不有所認知。
   　

5. 自我資金調度籌劃
   投標人得標後，通常法院都會告知在七天期間內命得標人繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款額，故投標人必須自我資金的調度運用有縝密的籌劃，以免投標得標後，無法七日內繳清價金而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足差額；為了避免風險，對於拍賣金額的繳付必須在投標前予以審慎考量外，在投標室內填寫願買金額時，尤須冷靜，切勿衝動，抱著非買到不可心理而開出高價；畢竟，機會雖然不多，但是總是會再來，這次未得標，留待下次；只要青山常在，何怕沒有柴燒？持盈保泰才是重要的投資理念。投資於法院拍賣不動產的市場，固然可獲取鉅額利潤，但必須注意的是，勝利必然永遠是合法者、冷靜者、勤奮者與深思熟慮者始可以享有；參與法拍投標者對於效益評估與抉擇自然無法或免。