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發布媒體：自由時報

發布日期：2008/09/23

房貸提前清償違約金貨比三家 (自由時報)

〔記者藍鈞達／台北報導〕民眾向銀行申請房貸，提前清償時，往往必須負擔一筆違約金，不過，民眾可能不知道，計算違約金的方式，各家銀行大不同，申貸之前最好先問清楚，以免為了提前還款、減少負擔，卻需多付出一筆違約金。由於銀行現在大多採前低後高的階段式利率房貸，為避免民眾只想享受前段低利，時間一到就轉貸，銀行都會有違約金的規定。以往銀行多按照客戶清償時間，以借款總額乘以固定的比率（通常為0.5%至1%）計算，但金管會認為以總額來算，對貸款戶不公平，因此，各家銀行相繼調整違約金計算方式。其中土銀日前已發文各營業單位，改為從清償當日前三個月時未還金額做為計算基礎，其他包含台銀、合庫及一銀等均以類似方式計算。舉例來說，如果在土銀申貸，今天（9月23日）清償，需交的違約金要看三個月前，也就是6月23日當天的欠款餘額為多少，再乘上固定的比率；若第一年就還清為1%、第二年0.75%、第三年0.5%。此外，華銀和台企銀是以清償前三個月累計還款金額計算。例如小王清償時共還了三個月，分別還50、20及20萬元，計算違約金時，就以90萬元為計算基礎。比較特殊的是彰銀，以清償時應繳貸款與總額差距來計算。例如美君貸款500萬元，期限20年，三階段利率分別為3%、3.1%及3.2%，第一年每月需繳2萬7,729元，結果美君繳完首月決定轉貸，繳清所有借款；違約金的計算基準是500萬元減掉2萬7,729元，為497萬2,271元。但行庫主管提醒，即使在綁約期間內提前還款，只要房屋抵押權沒有塗銷，也就是貸款人沒有把房屋轉手賣出，銀行通常不會收違約金。綜觀這些計算方式，以合庫的計算方式對貸款戶較有利，例如民眾可在倒數第二期將欠款金額降至最低，就能降低最後清償時所需支付的違約金。合庫主管也坦言，目前正在考慮修改，避免貸款戶鑽漏洞；台企銀個金部經理石琬如說，其實銀行加入違約金條款，並非怕民眾提前清償，主要是擔心投資客使用完前段的優惠低利後，立刻轉貸或是將房屋轉手，所以，才會有前兩年低利時期提前清償要收違約金的規定。