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發布媒體：經濟日報

發布日期：2010/04/12

北市商辦板塊大挪移(經濟日報)

台北市商辦板塊將大挪移。仲量聯行指出，儘管景氣已回溫，但仍有不少企業為節省開支，選擇從台北市中心的A級商辦搬遷至外圍地區，預料今年的移出量將高達2萬5,000坪，此波外移潮當中，受惠最深的，就是南港與內湖兩區。仲量聯行近日發表今年第一季辦公大樓市場報告，研究指出，因第一季為傳統交易淡季，且去年前三季的租戶為撙節成本而減租空間的現象已有減緩，加上不少業主自用、增加使用面積，都使得第一季台北市A級商辦的空置率從去年底的16.1%降至15%。至於平均的租金則微幅修正0.16%，來到每坪每月2,367元，其中，今年第一季敦南區的平均租金已止跌回升，上漲1.41%，其餘各區都小幅下滑。 A辦租金還在跌其中，信義計畫區今年第一季因為有外資金融業者遷入台北101大樓，去化近千坪辦公面積，加上其他本國不動產業者增租，及其他中小型租戶轉入，使信義計畫區在第一季去化4,415坪，空置率下滑2個百分點，但租金仍是小幅下滑1.66%。仲量聯行副總經理吳瑤華指出，台北市A級商辦租金的景氣循環，大約是五年一個循環，目前的租金行情仍在下跌，但若今年景氣持續轉好，租金有機會轉為微幅成長，預估今年的租金變動，將在正負3%左右。在空置率的部分，預計今年下半年將有信義區新光A12辦公大樓以及松山區台北國際金融大樓，共計1.8萬坪A級商辦將加入市場，儘管量體看似頗大，但吳瑤華指出，兩大樓都有部分區塊是由業主自用，釋出量應該不到1.8萬坪。租戶議價好時機由於A級商辦需求增加緩慢，加上未來供給增加，吳瑤華坦言，今年的A級商辦市場將會是「艱辛的一年」；不過，對潛在承租戶，今年倒是協議租約的好時機，可能可以用較實惠的租金租到較好的產品。吳瑤華預估，累積至今年年底，市場有機會達成5,000坪的正去化量。值得注意的是，雖然台灣的各項經濟數據都持續改善中，但對想減少基本開銷的企業，辦公空間租金的固定支出仍是沉重負擔，因此部分企業規劃減少租金，從A辦搬到外圍的B 辦。由於有捷運線和租金較低廉，在這波企業外移潮當中，內湖和南港成為移出首選。其中，內湖地區因捷運文湖線營運不穩，讓不少企業主擔心員工通勤不便，熱門度不若南港。至於南港地區除有雙捷運優勢，南港軟體園區內的辦公大樓也較新穎氣派，單層樓層面積更大，愈來愈多企業青睞此區，如今已幾乎滿租。而央行未來可能的升息以及兩岸洽簽ECFA對商辦市場的影響，仲量聯行認為，目前商辦的毛報酬率僅3%至4%，因此，只要央行升息超過2碼（即0.5%），就會對商辦市場造成壓力。有關中國企業的辦公室需求，預計有可能在兩岸簽署ECFA後有成長的趨勢。