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發布媒體：經濟日報

發布日期：2010/03/09

名家觀點／國有土地飆天價是果不是因(經濟日報)

吳揆下令禁止台北市國有土地標售，原想替過熱房價煞車，卻意外讓329檔期預售屋漲價。近年每次國有土地標售，迭創天價，對房價上漲預期心理確有推波助瀾的作用，此刻煞車可以冷卻炒作房地產氣氛。但是國有地標售是房地產的供給面，禁止標售，意同減少供給，對抑制房價適得其反。台灣近兩年房價巨幅上漲的原因是資金因素，兩岸緊張情勢舒緩後，台灣投資風險降低，加上遺贈稅降低，海外華人資金回流。據中央銀行統計，2009年民間資金回流逾8,000億元，此與民進黨執政八年期間，民間資金外流7兆元，情勢完全相反，目前民間游資氾濫。回流資金大多投入房市與股市。其次則是金融海嘯後，全球利率降至空前的低水準，資金充裕又成本低廉，助長房地產投機，才是房地產價格飆漲的主因。國有土地標售價格迭創新高，是果，不是因。投資地產者，多是向金融機構貸款買地，由於土地貸款有十足擔保，風險相對偏低，金融機構樂於貸借。自備款不及兩成，買10億元的土地，只要自備1~2億元，土地價格漲一成，投資報酬率就是50%。何況目前利率低至1%左右，房地產業者都去貸款買地、養地。一般房產投機散客也用相同邏輯去投資房產。特別是買預售屋，營建期間，自付款分期支付20%。房子未完工交屋前，房價可能就已上漲二成，轉手賣出，投資報酬率就是100%，真是一本萬利。所以當預期房價上漲時，就有許多投機性假需求助長房價更上一層樓。民進黨執政八年，製造兩岸緊張對峙，民間擔憂台海安定，多不肯投資房地產。這八年期間，香港、上海、北京房價都巨幅上漲，在比價效應下，目前台灣房價相對便宜，也是增加投資台灣房地產誘因。薪水階層則望屋興嘆，薪水不漲，房價漲引起民怨。不過，媒體說要不吃不喝13.5年才買得起台北市都會區房子的邏輯也未必說得通。其實紐約、香港、東京、上海都會中心的房子也絕非當地薪水階層買得起。台北近郊，捷運可抵達地區，如土城、樹林、林口、汐止，甚至新店、新莊，還是有十幾萬、20萬一坪的房子。再說買房子也不是一次備足總價才能買，大多置產者都是貸借，分年償還。先買小房子，再換大房子；先買郊區，再換都會區。抑制房價應從資金源頭著手，如降低素地及豪宅貸款成數，並提高貸款利率。增加房地產投資的資金成本，比開徵豪宅稅更可以有效抑制房地產的投機。其次則是增加平價住宅的投資興建，加速台北市捷運的延伸，舒緩都會中心住宅的需求。第三則是對回流的資金誘導投資產業及公共建設。例如成立國民住宅開發基金，吸收游資，在北台灣購地投資開發平價住宅等。