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發布媒體：卡優新聞網

發布日期：2010/01/27

北市住宅投報率最低　房貸平均背31年(卡優新聞網)

去(2009)年全台房價在資金行情簇擁下全面飆漲，加上利率處於低檔，讓許多擔心房價會從此一去不回頭的退休族與投資客瘋狂搶進，將大把銀行資金轉投房地產，打著當包租公存房養老的美夢。　　不過，根據台灣房屋調查，2009年全台六大都會區住宅投報率，台北市房價漲幅25.9%居六大都會區之冠，但也不過才3.21%，回本時間長達31年，反而是六大都會區中投報率最低的。投報率第一名為高雄市7.18%，房價漲幅才9.5%，回本時間最短僅14年。　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊指出，投報率公式是以年租金除以房屋總價，投報率愈低，代表分母的房價競爭激烈，房價上漲速度快過租金上漲；反之投報率愈高，表示分母的房價漲不多，甚至無人競爭，租金又相對穩定，投報率自然高。　　然而，房價多數人競逐的區域，投報率雖然較低，但資本利得也較大(增值潛力大)；反觀房價少人競逐的區域，投報率雖然較高，但資本利得則較小(較無增值潛力)。有學者即將投報率視為泡沫化的反向指標，投報率愈低，泡沫化愈高，表示房貸還款年愈長，痛苦指數最高。　　台灣房屋根據去年北市成交資料發現，投報率最低前三名，依序為大安區2.59%、中正區2.69%、信義區2.83%。大安區每坪每月租金1,360元，平均房價63萬，投報率只有2.59%，為12個行政區投報率最低，回本時間長達38.6年。換言之，房貸負擔壓力也最重，但也是去年房價飆漲近40%速度最為驚人的地區；其次中正區投報率2.69%，回本時間37.2年；信義區投報率2.83%，回本時間35.3年。此三區也是北市房價最貴的三大行政區域。　　而北市住宅投報率最高行政區則依序為，萬華區3.86%、大同區3.81%、文山區3.70%，此三區回本時間最快，大概只需26年~27年。雖然租金報酬穩定，但相對資產增值潛力較低。若是想當穩定長期收租的包租公、包租婆，此三區是投報率的首選。　　萬華平均房價居北市12個行政區之末，近三年來房價漲幅不大，只要租金穩定，報酬率都相當不錯。從都市更新的角度來看，萬華區有報酬率高的特色，只要挑選近捷運、臨大馬路、商業區、低樓層公寓，長期收租等待都更，風險也相對較低。　　北縣住宅投報率最低前三名行政區，依序為板橋市2.76%、新店市2.90%、永和市3.09%，北縣報酬率最高的三大行政區，依序為三峽鎮4.71%、土城市4.48%、林口鎮4.4%。　　邱太煊表示，新板特區、新店永和捷運站周邊房價，是北縣最高的核心區域，早已超越北市邊陲行政區。過去行政區域決定房價的藩籬，早被捷運系統打破。至於三峽鎮雖然推案量大，但租屋市場有來自台北大學學生、教職員及恩主公醫院的醫生和護士承租，因此報酬率相對穩定。