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發布媒體：聯合報

發布日期：2010/01/25

酒店式公寓大直有潛力(聯合報)

酒店式公寓近來爆紅，看好高人一等的租金以及可觀的投報率，許多民眾購置這類產品，希望蹺著二郎腿，就可無憂無慮，快快樂樂的收租過生活。從整個趨勢來看，這並非痴人說夢，但前提是要選對物件。酒店式公寓英文是Service Apartment，顧名思義，就是具有服務、如同酒店一般的公寓。這種產品要盛行，最大關鍵就是要有夠多且有能力支付較高租金的外來商務人士。台北市本來就有不少這種客層，開放陸資來台後，相信會更多。趨勢是樂觀的，但想要獲得這類頂尖租客的青睞，並不容易。市場上普遍認為，酒店式公寓最大吸引力，就是租金只有星級飯店的三、四成。這確實是一大誘因，但並非關鍵，如果物件條件不能滿足商務客需求，再便宜也找不到好租客。依我個人多年經驗，我認為一間酒店式公寓要順利出租，且達到投資人預期的報酬，應該具有四大條件，包括地段要便利，大型公司企業需群聚、建築規劃能搭配以及物業服務要夠專業化、客製化。在地段上，毫無疑問，除了捷運、便利的交通系統外，距離松山機場遠近是很重要的。早先酒店式公寓多在信義區發展，這幾年大直地區急起直追，大直和松山機場只要過一個復北地下道，捷運更只有一站之隔，是關鍵因素。另一個重點則在區域周邊需要有一些大型企業群聚。之所以強調大型企業，主要是酒店式公寓租金其實也不便宜，一天多要2000元上下，只有外來的商務洽公或是大型公司、企業因接待需求，在和商務酒店比較便宜下，會較樂於進住。我認為最理想的投資標的，就是選擇那些已有企業設定為接待外賓、外籍主管中長期居住的酒店式公寓。一來這些物件因與企業簽約配合提供租用，租況穩定，二來，租客水準齊一，社區容易維護，也能讓租金持續維持高檔。物件本身的規劃條件也很重要，現在市場上很多個案號稱酒店式公寓，但規劃時根本沒有設置物業管理服務所需之設施，譬如櫃檯空間太小等，往往物業公司進駐後無法提供專業而完備的酒店式服務。基本上酒店式公寓的服務空間應該有雙櫃臺、備品準備空間、辦公室、工作間，另外公共設施動線也不會互相扞格，如此較能達到酒店等級的服務，讓租金感覺物超所值。最後就是要看服務的專業程度了。這部份除了一般大樓物業管理所做的相關服務外，酒店式公寓通常需依客戶需求，提供如五星級飯店的Room Service，如床單換洗、內務整理、送餐至客房等。不過這還是比較表面化的，如果物業公司能進一步做到客製化，更貼心的服務，讓租客能更有「家」的感覺，那麼客戶回住率就會更高，投資獲利就會更有保障。