誠信法拍屋-法拍屋新聞

發布媒體：工商時報

發布日期：2010/01/13

都更宅、套房走勢牛步(工商時報)

房市經歷漲勢如虹的2009年，今年景氣明顯復甦，有利於房市正向發展，但因房價墊高及利率回升等2大挑戰，專家預期今年應呈現「量能穩定」的格局，而專家更提醒，都更宅的成功率極低、套房的空租壓力大，這2大產品今年走勢牛步，交易恐陷僵局。去年不動產市場掀起都更熱潮，使得北市精華地段老公寓身價鍍金，然而，台灣房屋不動產研究室統計，這類「都更宅」的成功率極低，僅剩下4.68％的成功率，顯見都更案件的完成，並非一般民眾想像的容易。台灣房屋依據台北市都更處的數據統計，從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看，申請件數激增，核定件數卻極少，兩方呈現剪刀開口般的差距。以都更申請件數來看，申請案件一路攀升至去年高達116件，創下歷年新高，但近2年的核定件數都只有20件，可見都更的去化率緩慢。信義房屋企研室經理蘇啟榮舉例，假設今年丁先生以每坪60萬元、總價共1,800萬元買入30坪公寓，10年後都更完成，假設丁先生可分回30坪面積，且增值為每坪100萬元，以3,000萬元總價售出，則年化報酬率為5.24％，但若房市走弱，只能賣到每坪80萬元，總價2,400萬元售出，換算成年化報酬率只有2.92％。此外，蘇啟榮說，不是每間公寓皆可透過都更變豪宅，必須是精華地段、土地持分高的公寓，都更機會較大，儘管如此，都更的核定率極低，且都更時程曠日廢時，若一味追逐都更題材，卻忽略老公寓價格已飆漲過高，將壓縮未來利潤，風險也隨之增高。而套房產品則因市場供給仍多，空租壓力大，租金報酬率不如以往，專家認為今年買氣恐降溫。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，景氣好時，豪宅、套房等2大產品一向是同步上揚，但今年恐呈現「豪宅熱、套房冷」的脫鉤走勢。租屋業者觀察，自2008年開始，套房產品的供給增加，相對降低出租率，租金又未見上漲，但房價卻持續攀高，去年不少人搶進當新手包租公，如今紛面臨投報率壓縮至3％以下的窘境，再加上要負擔屋況整理、房屋折舊等成本，包租公毫無利潤可言，套房交易量恐陷僵局。