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發布媒體：經濟日報

發布日期：2009/11/30

投資房產別只想賣最高價(經濟日報)

房地產界有句名言「選對地點就成功一半」，最實質的方法就是找到擁有議題的地區，就算房屋地點不佳，仍然可以透過改裝或分割，增加租金收入，甚至可以帶租約轉手獲利，幫不動產加值。房子如同汽車一樣需要保養，屋齡超過20年以上的老屋，經由「老屋拉皮術」的洗禮後，可以提高房屋的價值，處理得好，每坪可多賣1至2萬元，若再加上地段、交通上的優勢，房屋一定會受購屋者的青睞。台灣房屋不動產研究室執行長邱太舉例，高雄某五樓透天店面，其中一樓月租3.8萬元，二樓月租8,000元，外牆廣告月租1萬元，三至五樓則是屋主自用。如果要投資這間店面，該如何增加收益？邱太表示，首先可以加大牆面出租面積，可增加收益約1.5萬元，另外頂樓設水塔與加水站業者合作，在一樓設加水機，每月收益約0.5萬元，還可以將三、四樓再行出租，約可增加收益約1.5萬元，如此估算每月約可再增加3.5萬元租金收入，加上原收入5.6萬元，總租金收入可以拉高到9萬元，而提高租金收益相對就等於增加投報率。邱太表示，不動產投資不單只是租金收益，計算不動產投資分析時，不能只是單純的由租金收入來計算獲利，還要考慮未來可能的房價獲利，因此現在買的並不是只是一個不動產，而是現在可以賺租金，將來可以賺到房價的高級投資產品。安打比較穩落袋最實在邱太表示，投資不動產不要只想要賣在「最高價」，投資講獲利風險，就好比「一條魚不要貪心想從頭吃到尾」，而是要規避風險。不是每次都可以擊出全壘打，「安打」比打「全壘打」穩，不要貪心，趁有獲利就該「落袋為安」，否則，萬一市場景氣繼續反轉，一堆屋主都把手上房子拋出時，第一房子不好賣，第二價錢賣不好，真的得不償失。尤其經濟不景氣、物價及房價一直上漲的現實環境下，民眾購買新屋的意願降低，購買老屋重整，或是將原有老屋重新整理自住，是比較省錢及快速的做法，房地產會上漲的是「地的價值」，而地上物的價值除了古蹟之外，統統免不了折舊的現實問題，但可進行改建或整修，要如何讓地上物的價格「回升」呢？許多人打算將原來家中老公寓或是舊電梯大樓重新整理，在房價熱絡時趁機賣出，在這經濟不景氣的時代，花點錢將老屋重整，幫老屋增值，無論是自住或是投資獲利，都是現在的趨勢，以下提供幾種方法：老屋重整自住出租都好 1.漏水處理。超過20年甚至30年以上的老屋經過歲月以及雨水的侵蝕，很容易出現漏水的情況，購屋者都擔心買到漏水屋，所以如有漏水應立即抓漏。 2.牆壁處理。如有壁漆脫落，改用品質較好的漆重新粉刷。至於顏色的部分，建議挑選淡色系，避免讓購屋人有壓迫感。壁紙若有被小孩塗鴉或是壁紙變色、破損的情況，應該要立即重貼。 3.地板處理。地板也是很重要的部分，如果原本是大理石或磁磚鋪面者，由於不易破損，也比較省時省力省錢，只要保持清潔就ok，若是木質地板則要仔細檢查，因為木質容易有刮傷的情形，可利用透明漆或是請專家修補。若預算較低可以考慮塑膠地板，效果也不錯。 4.照明處理。室內光線充足，購屋人心理上有加分作用，燈泡壞掉一定得記得更換，同樣應採用柔和的燈光，這是十分重要的。 5.門面處理。樓梯間、大門，要乾淨且明亮，房屋外觀的磁磚若有破損或是掉落，應立刻修補，門外可以利用盆栽、美術品加以修飾，有加分效果。