誠信法拍屋-法拍屋新聞

發布媒體：民生報

發布日期：2004/09/07

《停‧看‧聽》評估還款不要忽略利率升高風險

一戶房子房價800萬元，不必半毛自備款，每月房貸負擔不到3萬元，可能嗎？這樣的購屋方式，你心動嗎？心動之前，務必再停看聽。
以目前房貸仍停留在歷史低檔，再加上部分銀行推出的百分之百房貸，只要所購不動產在都會區，購屋人有穩定收入，大致有上述輕鬆購屋的潛力。
舉例來說，房價800萬元，銀行標準核貸方式是房價的8成5為擔保貸款，房貸的1成5做為無擔保品貸款，兩者第1年適用利率都是年息2.3%，若還適用前1年只付息不還本的寬限期，結果就是在利率不變的情況下，房貸第1年每個月要還的本息只有2萬8513元，對雙薪家庭而言，只要月收入在9萬元以上，沒有問題。
但是，若房貸戶只看第1年房貸負擔能力，就以為沒問題，接下來問題就真的很大了。問題一是，絕不能將目前銀行牌告初貸利率當做20年期長期房貸利率，即使在利率維持目前低點情況下，快則第2年，慢則第3年，銀行牌告房貸利率就跳到年息3%以上的價位了，以年息3.3%當做第2年適用的價位，又過了寬限期，同樣是前述案例，結果加上攤還本金，利率只上揚1個百分點，每月平均攤還本息金額達5萬9616元，是1年前房貸負擔的1倍以上，對月收入9萬元的家庭而言，就入不敷出了。
問題二是，目前是利率低點，以美國升息兩次的速度來看，台灣在明年底之前也免不了加入升息行列，而過去房貸平均利率水準約在年息5%至8%。屆時若不快速還本，房貸負擔之重是目前難以想像。
除了利率變數外，還有兩個變數，一是房價未來前景，若不幸這波是個短多，之後進入長空，屆時房地產可能如多年前又淪為負資產，二是個人還款能力是否無虞，近期國際油價出現少見高點，停滯型通貨膨脹陰影再現等，都是值得三思再三思，保守因應的重點。