誠信法拍屋-法拍屋新聞

發布媒體：經濟日報

發布日期：2004/08/01

房地產交易價格資訊首重可靠

行政院公平交易委員會於7月8日決議某不動產仲介公司，因涉嫌以欺罔手段賺取買方10萬元之差價，明顯違反公平交易法第24條規定，命其停止違法行為並處以20萬元之罰緩。
依據公平會的調查，該個案賣方的原委託售價為490萬元，簽立委託銷售契約時即約定買方如以490萬元購買該屋，則該仲介業者可收取成交價2%的仲介服務費，即9.8萬元。
但該仲介業者卻向買方表示須500萬元才可成交，並於取得買方購買委託後，又改以買方欲貸款350萬元，銀行係以成交價之七成核定貸款為由，請賣方同意將房屋售價由490萬元提高至500萬元以方便買方貸款，買賣雙方終以500萬元成交。
上述個案中，仲介業者向賣方所收取之仲介服務費為19.8萬元，已經超過了原委託銷售契約書裡的9.8萬元，而10萬元的差價，實際上等同由「買方」支付。
公平會此次開罰的原因，就是該仲介業者利用其業務上享有資訊之優勢地位以欺罔手段賺取差價，違反仲介業者服務精神與公平交易法第2條的規定。
固然，仲介業者透過其從業過程享有資訊的「優勢地位」是無可避免的結果，但我們應盡量避免其成為房地產交易資訊的「壟斷者」。
所謂的房地產「交易資訊」，以買賣雙方正式簽約之時點為分水嶺，基本上可分為「動態交易資訊」與「靜態交易資訊」二類；前者是買賣雙方在協商過程中所衍生的互動資訊，包含了買方的開價與購買條件、賣方的委託價格與回應，除了「價格」與房地產「物件」資訊外，「時間」上的資訊如買方要求帶看、交付斡旋金的時點與時程長短，也是動態交易資訊中極為重要的一環。
仲介業者在交易過程中因擔任「居間」或「代理」角色，自然可輕而易舉地掌控所有的「動態交易資訊」，相對於仲介業者的買賣雙方中任一方，實際上皆處於資訊不充足、不對稱的困境，很容易作出於己不利的決策。仲介業者可能藉由掌控房地產的「動態交易資訊」而左右交易個案的發展；然而，我們卻可能忽略仲介業者所擁有另一類資訊─「靜態交易資訊」的影響性。
「靜態交易資訊」是由仲介業者累積其經手業務的「動態交易資訊」而來，並逐漸形成各家仲介業者之專屬資料庫。欲透過仲介售屋者簽訂委託銷售契約前，仲介人員會針對該標的並以公司專屬資料庫為基礎，提出一個「行情價」作為賣方擬訂售屋價格的參考，仲介業者於其中多少提供了類似「估價」的服務。
而一般民眾對於自己手中的房地產價值往往並不清楚，基於降低售屋成本的理由，也不太可能另行委託第三人（估價師）針對欲售標的進行估價。
因此，仲介業者所建議的「行情價」，在其影響或勸說下不難被賣方所接受，而一個簡單的問題即由此而來：這個「行情價」的高低和仲介業者的利潤有很大的關係，賣方的開價如易隨仲介業者的建議而變化，那麼我們是不是該對於「行情價」的來源進行相當的檢視與要求，以避免一些人為操控的弊端？
或者更進一步而言，我們是不是應該有一個各家仲介業者「行情價」的匯集中心，使不同地區、不同時間、不同屬性房地產的「靜態交易資訊」可以在這樣的一個匯集中心呈現出完整的樣貌，不再僅侷限於各家仲介所經手業務的片段資訊，並兼而利用客觀科學的統計方法來檢視交易價格的合理性，使此匯集點之交易資訊在數量與品質上同時達成均衡的目標。
民眾可以透過該交易資訊匯集中心了解手中資產的價值格水準，而不易為人操弄；投資人可以藉由審視整體房地產交易價格變化來選擇其投資標的。尤其是外資機構，在缺乏一個可信度高的房地產價格資料庫之情況下，又怎麼能怨嘆外人關愛的眼神永遠投射不到我們身上？
房地產交易資訊的透明化，其實真的不只是一句口號、一個政策目標；其重要性在於，如僅參考仲介業者的建議售價，而要求您作出買賣房屋的判斷，您真的能夠放心嗎？