誠信法拍屋-法拍屋新聞

發布媒體：住展房屋網

發布日期：2017/10/24

租賃專法開後門　放任租金漲翻天！

【文/住展房屋網】健全租屋環境，是蔡政府在廣建社宅之外，另一個落實居住正義的重要手段。為使租賃市場從無法掌握的黑市變得透明，內政部擬定了《租賃住宅市場發展條例草案》，盼強化我國住宅租賃的體質，並賦予「包租代管」充分法源，使租賃市場邁向專業化經營。該法目前已在立法院進行審議，若順利走出立院，將為我國租賃市場的發展開啟新里程。該法有許多新立規範值得肯定，如增加免費住宅租賃糾紛處理管道，讓民眾遭遇租屋糾紛時不再徬徨無助；此外，也要求受託刊登租賃住宅廣告的媒體經營者應對重要資訊包括面積、屋齡、樓層、法定用途進行查證，否則將開罰，藉以確保承租人獲得正確資訊，減少有心人士利用假物件誘騙民眾的機會。住展房屋網企研室認為，雖然租賃專法的修訂有不少令人激賞之處，但也有個致命的缺失，這個缺失將使政府對租金失去管控手段，導致租金如脫韁野馬般飛漲，甚至將使整部法案從先進立法，淪為大開後門的失敗之作。我國對於房屋租金，其實是有法規限定上限的。土地法第97條即明定「城市地方租金，應該低於土地及其建築物申報總價年息的10%」；但因官方的公告地價及房屋現值與實際的市場價格嚴重脫節，城市地方的公告地價、房屋現值，多半大幅落後市價，故官方若按土地法嚴格審視國內房租，相信有99%都必需依法強制減租。由於土地法所規範的上限相當嚴格，因此每當談到租金多少才合理時，官員們多半不願面對，且實務上也沒有任何一個案件因租金超過土地法規範上限而遭減租，以致土地法租金上限形同虛設，近年租金飆漲的情況也無法獲得有效管控。官方未依土地法要求超標租金減租已屬嚴重失職，想不到內政部在修訂《租賃住宅市場發展條例草案》時，竟直接架空土地法97條，將官方管控租金的唯一手段自宮！該法案第六條明言：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」，若立法完成，未來住宅租賃將不受土地法的天花板規範，官方也將無法援引土地法執法，而架空土地法的原因，就是上述的公告地價及房屋評定現值無法反應市場價值，導致租金上限過低的情況。問題是，既然盲點出在公告地價與房屋現值上頭，官方要亡羊補牢，應當從公告地價與房屋現值下手才對，只要大幅將公告地價與房屋現值調高到接近市價，土地法所規範的租金上限金額也會跟著提高，還可改善公告地價、房屋現值失真的弊病，並為政府增加稅收，可為一舉多得。豈料官方竟不去檢討問題的根源，反而將政府唯一能管控租金的法源架空，假如官方真心認為土地法的租金上限窒礙難行，提案修法將原訂的年息10%上限上修即可，何必直接自宮？這般後門大開的立法若走出立院，未來面臨租金飆漲時，官方只能兩手一攤說是市場機制使然，然後繼續放任租金上揚，試問居住正義何在？因此住展房屋網企研室呼籲，全民應一起向行政及立法機關發聲，以免新法種下成事不足、敗事有餘的禍根！