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發布媒體：今日新聞

發布日期：2010/04/03

房市／土地資產題材加持　台產15.39億標下國泰世華大樓(今日新聞)

受惠於市中心土地資產搶手，去（98）年9月一度流標的國泰世華位於台北市中山北路二段上的辦公大樓，今（2）日以15.39億元由台產公司得標，以土地294.3坪換算，每坪單價約為523萬元，換算容積單價約93萬元，平均建坪單價約57萬元，已超越鄰近B辦的成交行情，業者評估，由於台產公司屬於土地開發型的保險公司，未來該筆土地改建的機會相當濃厚。國泰世華去年9月曾以底價15億元，標售位於中山北路二段上的辦公大樓，當時以流標收場，今日再度標售該大樓，受惠市中心的土地資產搶手，因此吸引2組買方進場搶標，最後由台產公司出線，以總價15.39億元得標，次高的忠泰建設董事長李忠義以個人名義出價15億3689萬元，則以211萬元價差飲恨。信義企業集團全球資產協理歐人彰指出，台北市土地價格越來越高，標售前就有開發商在評估該棟大樓的重建效益，加上目前台北市精華區土地越來愈貴，位於主幹道的豪宅紛紛挑戰每坪百萬元，讓這棟大樓土地價值也向上提升，研判在辦公商圈日益集中的趨勢下，非主要辦公商圈的單一產權大樓，土地價值已明顯大於租金效益，「B辦退場」將成趨勢。以中山北路二段的國泰世華大樓為例，若當成辦公大樓使用，每坪單價將不超過60萬元，但若能整合附近大樓都更，以中山北路的林蔭景觀，新案房價有機會挑戰每坪百萬元，相較下的確是改建較具效益，不過，目前基地面積僅294坪，因此仍須進一步整合旁邊鄰地825~827地號，可望將基地規模整合至500坪以上的條件。以今日標脫的國泰世華中山北路大樓的對面的遠雄建設，也在收購原富都飯店土地後，改推豪宅案「遠雄富都」，將中山北路的區段行情推升到百萬元以上，但周邊區域主要住宅推案成交價格約落在每坪60~70萬元左右，因此以標脫價15.37億元而言，建商推案價格至少要在85萬元以上。若以目前辦公室用途而言，中山北路主要的辦公商圈集中在中山北路二、三段，包含了彰銀、一銀、台北富邦(原台北銀行)、上海商銀、台泥、嘉新及大同公司等，都在此區有大面積的辦公室，台灣人壽也在原國華人壽大樓原址興建企業總部，但多以自有總部大樓為主，辦公租賃市場相對較冷淡，主力客戶為日商、精品、貿易等產業中小企業，以出租作辦公室而言，因屋齡近40年，可能仍須投入大筆整修費用。另一方面，包含晶華酒店、老爺酒店、國賓飯店等觀光旅館業也在近年蓬勃發展，中山北路一段到三段就有7、8間飯店在此經營，例如國泰世華中山北路大樓隔壁的柯達大飯店，在中山北路就有2個據點，2011年還有日本大倉飯店將加入戰局，因此就區域環境而言，規劃改裝成飯店也