發布媒體:網路地產王發布日期:2009/01/08
2009店面投資術 掌握543原則 (網路地產王)
【網路地產王/賴淑惠/綜合】   經濟景氣低迷,民眾消費力大減,連店面商家業績大幅滑落,連帶影響店面市場的投資意願,永慶房仲統計,2008年大台北地區的店面市場明顯呈現上熱下冷的行情,97年第四季的成交均價相較於97年第二季的高點下跌了27%,因此,永慶房屋店面事業部經理李元鳳建議,投資人選擇店面產品時,應掌握543原則,才能在景氣寒冬逆勢開出紅盤! ■ 選擇店面標的 空置率5%以下最保險   「98年店面市場上半年持續下修,下半年有機會止跌回穩!」李元鳳建議,投資人在選擇店面產品時,應掌握「不景氣下店面投資543」原則,選擇符合『空置率在5%-6%以內的商圈』、『投報率要求在3%-4%以上』、『商圈店面價格已經下跌2-3成左右』等三個條件,控制投報率、降低投資風險,新的一年依然能夠在店面市場中有穩健的收益。   「空置率是決定租金穩定性很重要的因素!」李元鳳分析,在目前不景氣的影響下,許多商圈的店面空置率都超過了一成,甚至接近兩成,而在這時候空置率還能保持在5%左右的商圈,通常是聚客力較強的商圈,因此選擇這些商圈投資也就相對安全,像忠孝SOGO商圈、公館商圈、中山北路晶華商圈、士林夜市商圈、西門町商圈、南京西路商圈等,空置率都還在5%左右,出租穩定,都是投資人可以優先選擇的區域。 ■ 店面下跌已深 投報率3~4%可投資   在找到商圈後,接下來就要找值得投資的物件,在央行持續降息的情況下,目前一年期定存利率僅剩1.5%左右,因此如果能找到投報率在定存利率2倍以上的店面,大概就值得投資了,也就是投報率在3%以上的,有4%以上當然更安全。   此外,依照過去幾次的房地產景氣循環經驗,房價自高檔回檔2~3成左右大概就會落底,因此如果能夠找到商圈內店面價格相較於近年來的高點已經回檔2~3成的物件,買進後再跌價的風險也就相對較低。