發布媒體:經濟日報發布日期:2004/05/30
台灣房地產 築底往上走
近日政局的演變就像連續劇一樣,一波未平一波又起,精采絕倫,可是卻讓台灣的社會顯得那麼的不安。 不管如何,房地產之所以有活力、有春天、可以被信賴、被肯定是基於政治的安定,政治不再安定,社會顯現不安,投資的意願就會遲緩、停擺。 不動產價格並不只看不動產本身,是由區域的環境來塑造。 區域環境使得不動產本身具備了一定的價格水準,區域環境改變也會使得它的價格產生波動,無論如何區域再怎麼好,不動產本身的建材再怎麼優質,都難比社會的不安與政局的紛亂,因為這才是全面的影響。 不動產市場在4月才有較明朗的捷報,而這個捷報比較重要的指標是在台北市靠近信義計畫區,基隆路與永吉路口的「Vision1台北世貿商旅」,這樣的一個產品幾乎把過去一、二年在信義計畫區的外圍,甚至包括現在在賣的、捷運站共構的一些小套房打得稀瀝嘩啦。 過往都在賣每坪45萬到50萬元之間的小套房,現在居然出現一個地段這麼優越的的價格割喉戰:推出38萬元一坪,造成短短一個月內400多戶的房子就直接銷出了300多戶,可值得等待,到底是一個名模的代言使得它去化快,或者是因為價格的誘因使得自用投資客投入,縮短了他投入的思考時間? 我認為價格還是主因。這個個案就可以說明了價格的低檔對台灣的信心建立之後,打敗了社會與政局的不安。 因為大家認為動亂是短暫的,日子還是要過,政府還是要運作,而房地產的價格該是低檔的時候卻是機不可失,買了就對了。 台灣的土地市場還是以大城市的比較受青睞,最近第一季以來的土地標售不管是政府辦的、不管是民間辦的,通通有加價產生。 比較深具指標的還是以台灣銀行所標售的十筆土地,這十筆土地被建商追著跑,足足超過底價二成以上,像這樣的成績意味著,精華地段的土地是不會寂寞的,該寂寞的是當買氣來臨的時候,你手邊依然沒有可以賺錢的土地,空有現金似乎成了英雄無用武之地。 倒是值得我們去深思的一個的問題是:土地市場活絡代表了買氣的回升,大家對於未來充滿了信心,並不代表說買到這樣的土地價格是依然有上漲的空間,似乎只有往上加價的空間。 假設土地二、三百坪不大,而房價最高到60萬元,假設60萬元依然被社會大眾所肯定又賣掉了,我們可以証明該地區的中古屋價錢若要有跌破30萬的機會,只能用七個字來形容,叫做「一點機會都沒有」。 我們環視整個台北近中心地區,所有新推出的預售案,價格最低都還能維持在每坪35萬元以上,這意味著台北市的土地在這波彈上來之後,跟歷年的土地價錢不遑相讓,還是有人會講:「為什麼這麼高」,是因為它有基本的買氣,這是其它的城市較難看到的,我們可以看得出來,台北市是一個重要指標,它春天已經來了,而且燕子還滿多的。 預售屋賣掉了會牽引著新成屋,新成屋會拉著中古屋,使得地區好、地段好的地方,它的房價看不到有太大的跌幅。 我們看不到受了前面這些紛爭的因素所影響,我們看到的是第一季結束之後,政府所公布的經濟能力,從五點多%甚至預言到6%,這預言了整個台灣的經濟活動力是在往上走的,所以更加確定台灣的不動產市場已經築底完成往上走。 地價不寂寞、房價也不應該寂寞,應該讓點的不動產價格上揚來帶動面的不動產價格上揚,應該讓住宅的買氣上揚轉而能帶動商用不動產的市場上揚,假設帶不動,商用不動產依然沒辦法活絡,空有經濟能力也不能帶動它的話,那麼這個市場的反彈也是顯得有點跛腳了。 (作者是戴德梁行台灣總經理)