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| 都市更新 老公寓時來運轉 (經濟日報) |
| 這幾年來，都市更新的話題相當熱門，主要原因是台北市房價愈飆愈高，一般受薪階級想買新成預售屋，可說是難如登天；因此不少購屋者選擇轉向屋齡較老、坪價較低的公寓，此時，相中的物件是否有都市更新題材，就是十分關鍵的考量。
都市更新可分為公辦與民營。新政府上任之後，為落實愛台十二建設，內政部已在今年8月21日發布「愛台12項建設：都市更新推動構想」，加速推展都更腳步，若此方案能於核定生效後兩年內完成土地整合、三年內完成招商並動工建築，初步估計，能引進民間投資2,000億元以上。
一般來說，政府選定之都更規畫地區，是以具開發潛力、對財政效益大及公地比例高為原則，土地面積通常在5公頃以上，區位則以火車站、捷運站及港灣地區優先。比方說，近來較受關注的，就是基隆火車站、華光社區、南港高鐵沿線、新竹火車站、嘉義市火車站及高雄舊台鐵臨港沿線等六大都更指標案。
六大都更指標 開發潛力大
安信建築經理公司建築開發部專案經理李柏蒼表示，相較於公部門推動都更的腳步，民間自己做都更，困難度高了許多。以民間為主體推動的都市更新，可分為兩種，第一種，是由民間業者所推動的都市更新，因財力豐沛、投入人力專業，此種都市更新，目前市場上主力。
另一種民間推動更新的方式，則是以更新會名義或個人名義發起之更新改建案。這類以民眾為主體的更新改建案，多半為居民自主意識高，或是更新改建後價值利潤空間有限，導致建商興趣缺缺，社區居民只好自立自強。
李柏蒼說，第二種民間更新，又以921或331地震災後的更新改建案，完成比例最高，原因不外乎所有權人的共識較高、有需求急迫度，再加上政府單位、銀行與建築、土木技師公會組織的傾力協助，以及相關法令獎勵措施的適用等等。
其餘民眾自發推動的更新改建計畫，多半會面臨專業不足、資金籌措困難和彼此信賴度不夠的整合問題。也容易因缺乏專責單位協助，導致重建期間冗長。
李柏蒼表示，此時若能藉由專業的建築經理公司或更新顧問公司，提供更新計畫、建築設計、產權信託、資金籌措、營建管理的協助，不僅省卻民眾自行摸索及整合的麻煩，更有助縮短都更的時程。
民間推動更新 市場新主力
當然，對於居住其中的民眾，資產價值也會因而倍增，以台北市松山區屋齡30年左右的公寓為例，每坪價格多在30萬至40萬元之間，一旦改建為嶄新的電梯大樓，價格至少會揚升到55萬至65萬元不等。
李柏蒼指出，多數人對建築經理公司很陌生，也不了解其業務，其實建經公司由銀行所投資，在民眾自力更新最缺乏的資金籌措問題上，不僅可提供完善的財務計畫，且從業人員皆為建築、營造、金融及法律背景所組成，對更新改建過程的各項需求，亦能提供一套完整的解決及執行方案。
而在信託法頒布之後，由建築經理公司擔任更新實施者、建造執照起造人、土地受託信託管理的角色，更可避免改建過程中可能發生的不確定風險因子，諸如繼承、假扣押等問題，都可避免，確保了不動產產權的完整性，也讓更新改建案得以順利進行。
尤其，都更計畫要能夠順利執行推動，需妥善規劃各關係人的權益，資訊內容的公平、公正、公開是不可或缺的因子，都市更新已被視為解決土地歷史包袱與促進經濟活絡的強力工具，李柏蒼認為，未來都市更新的腳步將會愈來愈快，老公寓鹹魚翻生的案例，將愈來愈多。 |
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