發布媒體:民報發布日期:2015/10/12
【樂透人生】房地產現在還值得投資嗎?
國內房市買氣與成交量下滑,房地產投資客疾呼要政府救市,房價的鬆動讓一些人心動,以國人對房地產的喜愛,留意地產投資的人仍不少。撇開職業炒房投資客的操作不談,當前的房價與一路攀升時的高點相比雖然出現議價空間,但整體房價仍在高水位,從經濟環境條件審視,過去十年節節攀升地產大賺增值財的好時機已過,有意以房地產為投資工具者,需要扭轉養屋增值賺價差的想法,改採租金報酬率為思考主軸,創造現金流為要。 我個人並不鼓勵年輕人太早買房子,也不認同短期在房地產進出炒房賺價差,但不能否認的,房地產仍是資產配置時需要考慮的一環,是眾多投資標的的選項之一。房地產的複雜性與高單價,常使人高估房地產投資報酬率。 投資地產操作不二法門「地點、地點、地點」,地點是為了創造收益,逆向從投資報酬率回推適當的投資區域,是不可少的動作。本文只從財務面,用最簡單的方式和單利來說明房地產投資報酬率。若要精算,則要用現金流量的觀念,帶入實際數字來求取內部報酬率。這裡舉北部與南部兩個8年前購屋案例來說明,希望趕在明年元旦房價合一稅日出之前,也就是今年年底前賣掉。 案例一:北部貸款置產自住,高額價差不代表報酬率高,隱藏成本侵蝕獲利 甲小姐一家人買房自住節省房租,並打算一段時間之後出售房產。投入800萬元本金,貸款5百萬元,年利率2%,期限20年。目前甲小姐手頭緊,開價1500萬元賣房,但市況不佳,以1400萬元為成交目標。甲小姐沒有數字概念,以為房子可以淨賺至少600萬元,年投資報投率為9.4%【(1400-800)/800/8=9.4%】,真的是這樣嗎?實際的情況,並非如此樂觀。 第一:賣屋要考率所得稅。假設夫妻目前所得稅率20%,房地比40%,財產交易所得核實認定為240萬元【(1400-800)*40%=240】,明年報所得稅時為30%。所以房屋8年獲利變為528萬元【(1400-800)-240*0.3=528】,年投資投報率為8.25%【528/800/8=8.25%】。 第二:買賣屋要考慮其他成本費用。當年買房需付房仲2%仲介費(800*2%=16萬元)加契稅(公告6%,算3萬元),賣房需付房仲4%仲介費(1400*4%=56萬元),每年的房屋稅加地價稅算1萬元(共8萬元),土地增值稅算7萬元,成本共90萬元。貸款利息8年支出算38萬元。8年獲利變成400萬元,年投資投報率為 6.25%【400/800/8=6.25%】。 第三:買賣屋要還要考慮其他支出。房屋裝潢和維修費用,外加8年每個月的管理費,這些項目保守估算80萬元。8年獲利變成320萬元,年投資投報率為5%【320/800/8=5%】。如有額外購買傢具的錢和其他支出,年投資投報率恐怕不到4%。 以上這些假設數字已經保守估算稅額和費用支出,目前房價處於高檔區,實際上這個房屋已經委託房仲賣了半年多,1400萬元一直無法成交,所以成交價只會往下調。如果今年沒有賣出,未來年投資投報率有可能會進一步下降。 案例二:南部無貸款置產出租,低總價締造高報酬率 有財務數字概念的乙先生直接當包租公,投入220萬元本金(包含非常低的購屋成本,因為屋主缺錢急售;和所有稅負、裝修及傢具費用),沒有貸款。每月房租至少15000元,每年房屋地價稅約8000元,每年房租收入算10個月,房子維護費每年1萬元,年投資投報率為6.0%【(1.5*10-0.8-1)/220=6.0%】。 目前房價上漲到300多萬元,房屋所得減去所有稅負算淨賺17萬元就好,外加8年共106萬元「淨」房租收入,年投資投報率為7.0%【(17+106)/220/8=7.0%】。事實上,因為地點好出租率非常高,房租淨收入和房屋增值淨賺金額比預期高,且維護費用比預期低,所以年投資投報率有機會大於10%。無論如何,7%以上年投資投報率,都是相當好的投資標的。 如果現在買房,結果會變如何呢? 這裡舉8年前置產的兩個例子,南北獲利程度大相同,因為持有成本不同,現金流量方向不同,而造成不同的結果。自住兼投資的人和純投資客,置產目的不盡相同。以前:北部著重「增值」,南部著重「收租」。現在除大台北地區外,投資買房當包租公的年投資投報率,長期還是會比「定存1.4%」高。所以「有錢的人」還是會伺機「錢進房地產」,但會以學區學生或商圈或上班族聚落地點為考量。以乙先生為例,但成交價為320萬元,且8年後房屋賣掉時「不幸慘賠」64萬元,假設其他條件不變,年投資投報率為1.6%【(106-64)/320/8=1.6%】,還是比定存高,這只是數字遊戲。如果賣價太差,當然就繼續以收租為主,類似年金概念,賺取年投資投報率4.1%【(1.5*10-0.8-1)/320=4.1%】。 泡沫化的壓力 不容輕忽 以前買房可以「高獲利」,不代表現在也可以「高獲利」。金管會在今年二月引用Global Property Guide國外數據指出,台灣房價租金比達64倍,居全球之冠,而房價租金比愈高代表房東的房價成本回收期愈長,以台灣房價租金比64倍來說,意指房子必須出租64年才能回收,這當然是一種平均數下計算出來的數據,但此數據也透露出高房價泡沫的危機。 台灣房地產歷經最近十年大多頭,已經政策條件的配合,才有如此驚人漲幅,但目前相關條件已經不同。房地產如果自住且長期持有,不考慮財務報酬就另當別論。如果單純是選擇投資工具,7%以上年投資投報率的商品很多,只要投資心理素質好和抗壓性夠,投入高收債或股票,長期年化報酬率10%是有機會的。投資道瓊指數,過去100年雖有多次大漲大跌,但年化報酬率高達15%,就是最好的例子。 若以投資的觀點來看,買賣房在2年內還外額外負擔奢侈稅。最近房價在相對高點,現在投資買屋或出租的年投資投報率和以前相比會降低許多。所以,此刻投資房地產宜謹慎,確定找到合適物件才出手,產生正的現金流才是正道。