發布媒體：通律法律事務所 發布日期：2012/11/15 從賣方拒絕土地移轉過戶談假處分、訴訟註記、預告登記等救濟途徑 甲向乙訴請依買賣合約移轉A地，然而為避免乙於訴訟中過戶A地予第三人，造成日後無法挽回之後果，試問甲有何法律救濟途徑?又如乙果真於訴訟中移轉土地與丙，甲判決勝訴確定確定後，又應如何救濟? 甲得聲請假處分---假處分 一、訴訟前或訴訟進行中，以免債務人脫產，民事訴訟法設有保全程序之相關規定。而保全程序依債權請求可分為假扣押、假處分。前者依民事訴訟法第522條規定：「債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。」後者依民事訴訟法第532條規定：「債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。假處分，非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之。」本件甲欲訴請乙為移轉土地所有權之意思表示，而訴訟前、訟訴中為禁止乙將土地過戶第三人，屬於金錢以外之請求，如欲保全土地登記現狀應依假處分方式保全之。 二、然而因假處分須由甲預先向法院釋明日後債務人有處分不動產，致不能依法院判決移轉土地之虞，實務上法院通常系依土地之全額價值命債權人預供擔保金後，作為日後債務人之損害賠償用，方得聲請執行。 三、因假處分有絕對禁止土地所有人移轉、設定權利之效果，惟通常須先提供土地全額價值之擔保金，是以如果甲之資金不足，恐難藉此程序予以救濟。 甲得聲請法院核發已起訴證明---訴訟註記 一、因乙如果於訴訟中移轉予不知情之第三人，第三人恐因不知甲乙間訴訟關係而基於買賣或贈於契約而受讓土地。故民事訴訟法第254條第1、4項規定：「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。」「第一項為訴訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於起訴後，受訴法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記。」立法理由謂：「訴訟標的之法律關係有移轉時，該受讓之第三人或不知有訴訟繫屬情形，為避免其遭受不利益，應有使其知悉之機會，特於第四項增列規定。」 二、是以本案中甲若無法提供足額擔保金，不妨於訴訟繫屬後聲請法院核發已起訴證明，並持證明書向地政機關申請訴訟註記之登記，概第三人於買賣土地之時能參酌土地登記謄本訴訟註記事項使其知悉甲乙間之訴訟事宜，並使第三人有考量受讓土地可能產生之不利益後果，而減低受讓意願。 三、惟訴訟註記仍無阻止乙申請地政移轉過戶第三人之效力。因此乙申請過戶時，地政機關仍將予以受記，訴訟註記並不生禁止移轉之效力，且第三人如因而移轉過戶為所有權人，亦不得逕謂第三人屬於惡意，台北地方法院96年度重訴字第542號判決要旨即表示：「所稱惡意指明知轉讓不動產權利之登記名義人為無權處分，而仍故意取得不動產權利者而言，且在債權人提起塗銷登記之訴，並獲得勝訴之確定判決以前，該登記既不失其效力(最高法院50年台上字第96號判例意旨參照)，自不得僅因有訴訟繫屬註記之情形，既逕謂登記名義人非真正權利人，不動產權利之轉得人當然非屬善意。」 甲判決勝訴確定後之救濟方式 一、假若土地經法院辦理假處分保全程序並經查封生效後，乙固不得移轉或設定任何權力予以第三人丙。然而如乙於查封前無償移轉予任何第三人：此時依民法第244條第1項規定：「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請請法院撤銷之。」是以甲須另行訴請法院撤銷乙丙間之移轉登記行為。 二、如第三人丙系有償取得土地情形下：參照民法第244條第2項規定「債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權從得聲請法院撤銷之。」故於丙移轉取得土地時知悉甲乙間買賣糾紛情形為限，甲嗣後得訴請法院撤銷乙丙間移轉行為。 三、又如乙與惡意之第三人丙為土地假買賣之情況： 參照最高法院26年上字第609號判例要旨：「民法第二百四十四條所稱債務人所為之無償行為或有償行為，均係真正成立之行為，不過因其行為有害於債權人之權力，許債權人於具備同條所定要件時聲請法院撤銷，若債務人與他人通謀而虛偽意思表示者，依民法第八十七條第一項之規定，其意思表示當然無效。此種行為有害於債權人之權利者，債權人祇須主張其無效，以保全自已之權利，無聲請撤銷之必要。」是以依民法第244條第1、2項聲請法院撤銷之情形均需乙丙間確實有移轉土地之意思，如甲乙間並無移轉土地所有權之意思，按民法第87條第1項規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，因此甲可主張乙丙間買賣契約並不生效力。 預告登記 因訴訟註記並無排除土地所有權人處分土地之權利，是以縱使乙方將土地脱產予第三人，仍需由甲方日後另案訴請法院撤銷移轉行為並由甲方負一切舉證之責，為保障買受人之權利，土地法尚有預告登記制度之規定，參土地法第79-1條：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」土地買方雖然得經預告登記制度予以相當保障，但預告登記仍無法牴觸徵收、法院判決或強制執行之登記效力，惟能降低大多數土地賣方拒絕過戶後脫產與第三人之風險，仍可供參考。