發布媒體：東森新聞網 發布日期：2007/11/27 房市／搭上都更風　舊辦公商圈看好未來增值空間 近來台北市商辦市場交易火熱，但這些動輒10億元以上的整棟辦公大樓並不是一般投資人可以負擔的，業者建議，一般投資人比較適合投資面積在150坪以下，總價在3千萬元到6千萬元之間的辦公室產品，如果選擇舊辦公商圈，由於搭上都市更新獎勵，未來增值空間相當看好。 在房價居高不下、油價高漲與通貨膨脹壓力影響下，近來商用不動產成為最熱門的投資保值產品，繼上個月台灣人壽以53.7億元標得台北市中山北路二段的國華人壽大樓後，這個月又傳出美商花旗銀行以近150億元買下內湖的廠辦和倉儲大樓，而將於下個月開標的新光民生金融大樓更傳出國內多家壽險機構及港商李澤楷也有興趣搶標，未來國內外法人機構投資商辦大樓的動作將會更加積極。 永慶房屋商仲部協理黃增福表示，近期這些國內外投資機構購買的多是整棟辦公大樓，成交金額都在10億元以上，不是一般投資人可以負擔的，他建議，一般投資人比較適合投資的辦公室產品，建議以面積在150坪以下，總價在3千萬元至6千萬元左右的辦公室產品，如選擇舊辦公商圈的辦公大樓，未來還有都市更新的潛在獲利，尤其行政院宣布將提高都市更新獎勵容積的上限後，更提升了老舊辦公室未來更新後的增值空間。 黃增福指出，以南京東路沿線的第三種特定商業區（原為第二種商業區）的容積率630%來看，目前規定的都市更新容積獎勵上限為1.5倍，換算容積率為945%，未來若提高上限到2倍時，其獎勵後容積上限將為1260%，以100坪的基地計算，現行法令規定最高可獎勵315坪的容積，上限提高後則最多可以增加630坪的容積，以目前預售新成屋的平均單價每坪約68萬元來算，就增加了2.14億元的價值。 黃增福表示，大直重劃區、南港經貿園區、信義計畫區及內湖五期重劃區等台北市新興的發展區土地使用管制較為嚴格，商業區多不允許做一般住宅使用，而舊辦公商圈的辦公大樓土地使用分區多屬於第三種商業區，依法可以作為辦公室或住宅使用，現階段投資台北市舊商圈內的辦公大樓，除可收取租金獲得穩定的投報率外，未來都市更新改建後不僅可以興建辦公大樓，亦可改建為豪宅，較具彈性，可依照未來的市況選擇更新改建的產品，潛在的獲利空間當然也就相對較大。 另外，目前台北市主要的舊辦公商圈內的中古辦公大樓成交價格約比同商圈內的中古住宅便宜1成左右，若與同商圈內的新成預售住宅相比，其單價更是新成預售住宅的一半，因此，若想投資具都市更新潛力的不動產，中古辦公室產品的潛在利益將比中古住宅高。