發布媒體:網路新聞發布日期:2010/11/06
南港、新紡資產價值受青睞(網路新聞)
南港經貿園區被視為是信義計畫區的延伸,三鐵共構效應已逐漸發酵;那麼介於北投與士林交界處,台北市唯一結合產業、人文、水岸休閒三合一的北投科技園區,也將開始吸引投資人進場卡位。 南港區因為三鐵共構,交錯出四通八達的運輸網,將成為北市東區新的交通樞紐,再加上首座捷運可以直達的南港展覽館站,逐步成為全球科技活動的新據點。此外,北市積極推動的南港區都市更新以及規劃五大發展中心計畫,都讓南港區的土地價值水漲船高;那麼占地面積高達一九四.二九公頃的台北第三個產業園區|北投科技園區,也將因為廣大的腹地及鄰近天母生活圈的優勢,預料未來產業進駐後也將比照信義區及南港區模式,成為另一個可提前卡位的新據點。 都更計畫讓黑鄉變寶地 隨著兩岸的連結愈來愈緊密,未來兩岸工商往來頻繁所帶動的廠辦、豪宅需求,將大大提升,這也是目前台灣積極進行都市更新,淘汰老舊社區,規劃工商、住宅、人文的新生活圈,讓台灣的土地開發優勢,一步一步挹注行情不可小覷的開發利益。 繼信義計畫區之後,南港經貿園區的開發,讓過去素有「台北黑鄉」之稱的南港,重新換上不一樣的新面貌,而這個前提,是交通的四通八達造就南港區不菲的價值;目前南港車站除三鐵共構之外,現有五十多線公車匯集在南港展覽館,成為公路客運及市區公車東區新轉運中心,更有東區新交通樞紐的地位。 由於南港區的開發,被視為是信義計畫區的延伸,因此未來的發展潛力雄厚,這讓台肥、南港、國揚在該處的大面積都市更新計畫令人期待,其中台肥算是在經貿園區內的大地主,且早已啟動南港開發計畫,包括C2、C3、C4商業用地共約二.二萬坪,規劃國際觀光飯店、大型百貨購物中心、主題娛樂、養生美容中心及高級商辦大樓等,朝國際化經營方向邁進。此外,C6、C7、C8、C9區設定地上權予中國信託集團作企業總部使用,至於R4區塊則與華固合作推出「華固天匯」,總銷約三○億元,這些訊息讓資產的台肥股價自○八年即開始一路發酵,最高來到一六一.五元。 而南區最新的開發案,當屬南港輪胎高達四.四六公頃的南港廠區,以及國揚實業、工信工程、和桐化學合作總銷售金額估計約達五○○億元的「大南港案」;其中南港申請的都市更新案已於○九年七月過關,將計畫開發建物樓層三○層以上,總樓地板面積約七.七萬坪,朝複合性住宅和商業區發展。 南港舊廠開發價值逾七百億 因為這個效應,包括日勝生、鄉林建設、冠德建設也陸續在南港區推出大案;日勝生籌劃已久的南港捷運機廠聯開案,規劃住宅、辦公室及小型賣場,樓地板面積達六萬餘坪,初估總銷金額約一五○至二○○億元之譜。 北投科技園區待價而沽 至於北投士林的科技園區,也將循南港經貿園區的走勢,呈現不同的風貌,士林北投科技園區之所以愈來愈受矚目,當然是因為今年上半年興富發以每坪土地單價二五八.八三萬元價格,買下士林金雞廣場所產生的效應,加上士紙的士林廠開發案公展及士電的士林廠SOGO開幕。 雖然談到北投士林,市場聯想的就是士林三寶,包括士紙、新紡及士電,這三寶的士林廠土地價值不比台肥低;因應未來按IFRS國際會計新制的實施,未來土地資產將改以市價取代成本評估土地價值,以目前士林北投大概房產價值估算,士紙的士林廠土地價值約四五五億元,相當於每股價值一七五元;新紡的士林廠土地價值也有四四五億元,相當於每股一四八元價值;而台肥的南港土地價值約八○○億元,相當於每股八二元,士林三寶顯然優於台肥,但是價格卻遠低於台肥數倍,意味的士林三寶未來有相當大的比價空間,尤其是價位最低的新紡。 新紡開發價值後來居上 新紡近期因為在士林擁有的一.五五萬坪的土地開發案而後來居上,雖然目前該地目仍為工業用地,目前進行地目變更以及容積獎勵,但是未來若變更地目過關,比照士林金雞廣場的土地單價,重估後市價將高達三八八億元,推升每股淨值突破百元以上。