發布媒體:聯合報發布日期:2009/10/12
都更有賺頭 公寓「老」來俏(聯合報)
台北市公寓「老」來俏,根據統計,雖然近日房地產成交陷於盤整,但今年前三季的公寓成交量卻不減反增。許多民眾都是衝著都市更新商機慕名而來,尤其是商業區或臨大馬路的公寓,指名度更高。 不過,台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊指出,近日市場上老公寓價格已越墊越高,很多都已提前反映未來都更之後的利多,由於這是將未兌現的價值提前實現,得標者得承受冗長的都更時程、貸款利息成本,若對物件不夠了解熟悉,恐會面臨極大的風險。 台灣房屋副理江怡慧說,選購舊公寓最好仍以現階段能住、未來可等待都更的房子,進可攻、退可守策略,比較安全;進軍老公寓前,第一要請人檢測是否為海砂屋或是輻射屋,其次就是注意水、電管道線路是否過於老舊,或是有無更新必要。 住商不動產企畫室主任徐佳馨說,老公寓具備「低公設比,實坪大」的優點之外,許多老房子都位在商圈中,自住者可以享受到較好的生活機能與便利性。 積極型的投資者如果不想在等待都更過程中讓屋子閒置,可以選擇學校或商圈周邊的公寓,申請工務單位許可,改成隔間套房出租。由於這類產品一般來說投資報酬率都不差,也有不少短期投資客會趁房間滿租時將房子出售,藉著高投資報酬率,吸引長期投資者以高價購買,也是一種老屋翻新的商機。 徐佳馨說,至於要長期抗戰等都更的人,最好以台北市精華區域30年以上的老公寓,具有較大的土地持分,臨主要道路周邊,且區域周邊為舊房舍或單一地主土地產品為首選。 如果周邊地主太複雜,都更成功的時間,可能遠高於目前平均的7.7年,換算其他投資的機會成本,都更屋的利益不一定划算。 國有老公寓 投資客尋寶 財政部國有財產局本周標出忠孝東路二段的老公寓,標售價正式飆破每坪百萬元,刷新老公寓行情新天價。由於屋主惜售,近年公有財產標售,已成為投資客卡位都市更新的新管道之一。 以今年7月標售的仁愛路、杭州南路土地為例,一度吸引了高達90封標單,8月份標售的10筆北縣市土地與住宅,則吸引了高達92封標單,創下了今年國產局標售最多投標封紀錄。 信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,台北市的土地資產價值不菲,甚至還有高雄地產業者也專程北上來買地;仔細觀察這些參與標售的業者當中,多半是積極獵地的熟面孔,其中又以壽險公司投標狀況最為積極。 信義不動產估價師聯合事務所專案經理陳國誠指出,由於國產局標售的國有地多位於北市精華地段,且多半處於閒置狀態,建商標售後可節省很多清理地上物或地上權利的時間;若再整合附近舊公寓及透天厝進行開發,就會讓周邊土地創造更高的效益。 陳國誠建議,有心參與都更商機的投資人,不妨多留意國產局的標售動態,只要地點靠近捷運站、大型公園或精華商圈,即使是老舊建物或小面積土地,也可能因建商急於整合,身價頓時水漲船高。