常見問題
經由各地方法院依法拍定之不動產，其在核發權利移轉證明書之同時，發文該不動產轄管之地政事務所，逕為塗消抵押權登記，也就是說從法院標得之不動產是一完全無負債乾淨的房子，絕非一般市面上買賣的房子，須顧慮抵押權承接或塗消的問題，若遇上刁難的賣主，銀行或債權人，則買屋的喜事可能變成頭痛的事。所以說買法拍屋絕對比一般房屋買賣安全，產權清楚。
依現行之強制執行法，要在法院投標室圍標在技術上而言，已微乎其微，一般的圍標頂多是一些俗稱海蟑螂之徒於投標標的物佔用，以惡劣手法造成投標者考慮佔用排除之困難而退怯，但如有相當利益，不妨就其佔用關係，評估是否進場競標。
依強制執行法之精神，拍賣標的拍賣程序終結前，其使用權仍屬原所有權人，故除非原所有人同意，否則欲投標者仍不得隨意進入。實務上，以投標價與市價相較其差額就算該屋內觀需全新裝潢亦相當划算，通常如外觀，環境有合意，就是好標的，如連內部狀況都合意則是多賺的，相反則沒多賺罷了。
第一項：契稅
契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象為買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權移轉登記，拍定人要繳納房屋契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以6%稅率。
第二項：房屋稅
每年5月份，房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從去年７月１日到今年６月30日，稅基為房屋評定現值，稅率依用途分下列三種：
稅率分住家用：1.2%、非住家：2%
營業用：3%、非營業2%
房屋稅一年１２個月份，若得標取得權利移轉證書日起至課徵6月30日止，持有時間未滿一年，可依月份比率聲請分算，如當年５月１日才取得權利移轉證書，根據分算比率，只需繳納2/12而已。
第三項：地價稅
地價稅每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至12月31日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以9月15日為納稅義務基準日，拍定人如在9月15日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定人繳納，如在9月15日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。
(地價稅稅基為公告地價)
稅率分自用住宅用地（非出租及供營業）：0.2%
其它:１∼1.5%，以上兩者相差5倍以上
法拍屋取得是不需繳交〔印花稅〕的。
1. 交通狀況 ：交通是否便利，合乎自己的需求。
2. 環境品質 ：包含環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質等。
3. 生活機能 ：包含學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物便利等。
4. 附近設施 ：是否有鄰近不良場所，如墳墓、垃圾場、高壓電廠等。
5. 住戶勘察：即觀察左右鄰居的營業場所，如KTV、安親班等，並評估自 己是否能接受。
6. 建築外觀 ：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。
7. 社區管理 ：如果是住宅社區，是否有保全管理。
8. 公共設施：樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善，有無保養。
(1) 確實了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司(EX:輕鬆買法拍屋)都有提供相關情報。
(2) 選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。
(3) 現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
(4) 投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
(5) 開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。
(6) 得標：若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。
(7) 完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費。
(8) 過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。
**務必確認事項:
八、個人標購法拍屋vs代標公司比較?
個人標購法拍屋當然是可以的，只要是符合投標規定，當然可以自己投標，只是如果您對於法拍屋市場的狀況及拍賣流程都不瞭解，如此可能會有下列情形：
1. 沒有暸解法拍屋現況就投標－往往會造成得標後無法交屋的情況，或是標到產權不清楚的房子，甚是交屋後，房子被前屋主破壞。
2. 產權沒有調閱清楚－有的投標人沒有將要投標的標地物住址暸解清楚，或確定是哪一戶要拍賣，以至於得標後才恍然大悟，但若不是法院的疏失，就必須自己承擔一切責任。
3. 投標價過高及過低－往往自行投標為的就是希望能將仲介服務費省下來，但是往往卻不如己意，沒有調查標地物的市場行情及現住人佔屋狀況，就貿然投標，通常若不是標的很高即是超出他人很多，當然有可能超出原本要給付仲介的服務費，不然就是沒行情標的很低也就是說希望能標便宜一點，但本公司能了解拍賣當天該案的拍賣狀況及掌握原屋主及附近居民，不會讓您有標不到的遺憾。
4. 交屋流程－如果不懂法院流程及與現住人協調溝通，往往交屋時間一拖就是半年以上，如果你覺得買法拍屋風險太高，或是程序太麻煩，目前有一些公司專門從事替人標購法拍屋的服務，也就是所謂的〔代標公司〕，如果你找到服務信用良好的代標公司(ex:輕鬆買法拍屋)，從挑選房屋到所有權移轉，你都不用煩惱。
找代標公司的好處：
九、價款未如期繳交的後果？
1.法拍屋拍定無效－如果你得標而在拍定後７日內卻沒有將價款繳清，法院將
裁定拍定無效，並將拍定的房屋另行拍賣。
2.負擔因減價而再行拍賣的價差－如果再行拍賣的得標低於原拍賣得標價，這
時，你必須負擔兩者的價差，並從之前你所繳交的保證金中扣除；如果保證金不足，作為原拍定人的你還必須補足價差，否則債權人可以向法院聲請對你強制執行。
3.無法再參與該房屋的投標－如果你得標後卻沒繳清價款，法院因此裁定這次的拍賣無效，當這棟法拍屋由法院再行拍賣時，你就不能再參與投標。
十、流標怎麼辦 ？
如果第１次拍賣無人得標即宣告流標，這時，債權人如不願意承受該房屋，就減價進行第２次、甚至第３次拍賣，經過２次減價，仍未拍定也無人願意承受時，就由法院強制管理，由第三拍拍賣底標價原價公告應買三個月，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣，特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣。
十一、得標後，如何取得房屋所有權 ？
開標法官宣布得標後，只是代表具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權，從得標後要辦的手續流程如下：
手續流程－
1.繳款（得標後７天內）－得標後，你必須在７天內依據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。
2.取得權利移轉證書（繳款後１０天內）－將價款繳清後，法院會在１０天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得該不動產的所有權。
3.申報契稅－不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過３０天沒有申報就會受罰。
4.辦理過戶登記（step3+step4共5~7天）－申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在５∼７天之間。
5.點交（須１∼２個月）－辦理過戶之後就可以進行不動產取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人占用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第１次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第２次強制點交，視情況可能要費時１∼２個月。
十二、如何辦理權利移轉流程？
1.備齊相關證件－身分證正本、影本，法院核發的權利移轉證書及戶籍謄本。如果委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。
2.到地政事務所－到不動產所在地的地政事務所。
3.填寫土地登記申請書－向服務台索取土地登記申請書並填妥必要事項。
4.填寫登記清冊－向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。
5.排隊辦理－抽取號碼牌等候叫號辦理，將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員，並繳納地政規費（不動產價錢的１／１０００）。
6.領取新權狀－３天後即可取得新的土地及建物所有權狀。
7.契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦，費用約１００００∼１５０００元。
十三、土地登記申請書如何填寫？
1 發生日期－就是你辦理登記的當天。
2 申請登記事由－如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋，你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。
3 登記原因－因購買的是法拍屋，所以在這欄勾選「拍賣」。
十四、契稅申報流程？
1. 索取契稅申報書－到房屋所在地的稅捐稽徵處服務台索取「契稅申報書」。
2. 填寫契稅申報書－按指示填妥契稅申報書後，連同法院發給的權利移轉證書影本交給契稅申報櫃檯人員辦理。
3. 領取稅單－當場即可領取契稅繳費單。
4. 繳費－領取稅單後３０天內至指定金融機構繳費並領取繳費收據。
*契稅稅率為契約價值的６％，以法院拍賣的不動產而言，就是以不動產拍定的價錢或是當期的房屋評定現值來計算，你可以選擇兩者中較低的價錢來申報。
十五、契稅申報書如何填寫？
1 建號：標購建物的建號。
2 房屋座落：標購建物所座落的門牌地址。
3 立約日期：以法拍屋得標當日為準。
4 申報日期：填寫申報當天的日期。
5 移轉價格：拍定金額，後面勾選「本件係領買標購公產或法院拍賣案件，請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅」。
6 原所有權人：填寫之前不動產所有權人也就是債務人的身分證字號、電話、戶籍地址及權利持分範圍。
7 新所有權人：填寫自己的身分證字號、電話。
十六、投標書的內容如何填寫？
1 案號－從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。
2 投標人－投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，則必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
3 土地標示及願出價額－所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
4 建物標示及願出價額－標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
5 總價額－土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。
*投標書上的投標價最好等到投標前看當時投標的狀況再寫上去。
十七、如何申請土地及建物登記謄本？
除了看法拍公告外，因為不動產的資料是以登記為準，所以還必須看拍賣不動產的土地及建物謄本，跟公告上的資料相核對，確認公告的內容是否無誤，否則萬一公告內容與登記謄本上的不符，就會造成得標無效。
申情流程：
1 抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。
2 到地政事務所－現在地政事務所大都已完成連線作業，所以到任何地區的地政事務所都可以申請。
3 填寫申請書－向服務台索取地政事務所地籍謄本及閱覽申請書，申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項，並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。
4 排隊辦理－抽取號碼牌，等候叫號至指定櫃檯辦理，出示身分證明，申請費用為每頁20元。
5 領取謄本及收據。看懂建物登記謄本－申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤，分為3個部分：
(1)標示部－這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等；以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等，都應該要跟公告上的資料相核對。
(2) 所有權部－這個部分主要記載土地及建物所有權人、權力範圍等事項。
(3) 他項權利部－與銀行是否有設定抵押權。
十八、如何看拍賣公告內容？
1 標的物－法拍屋所在地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。
2 主要用途－法拍屋的主要用途。如果是自己居住，最好選擇住家。
3 土地使用分區－土地使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。
4 拍賣底價及保證金－土地與建築物合計的拍賣總底價，以及拍賣前要繳納的保證金。
5 拍賣絛件－法院是否進行點交。
6 拍賣時間地點－執行拍賣投標的時間與執行的法院。
7 債權銀行連絡人－當銀行是法拍屋的債權人時，如要進一步知道詳細的情形，可向銀行人員詢問。
8 位置圖－為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋位置圖。
十九、法拍屋 金拍屋 銀拍屋之比較
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二十、通常會變為［法拍屋］的原因?
１.房貸未繳－－經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送 達並於中央日報公告達１４天以上。
２.信用卡、現金卡未繳－－經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送［支付命令］確定，銀行始進行不動產及動產［假扣押］進行查封。
３.本票裁定－－簽于第三人、錢莊、銀行，如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。
４.民事判決－－經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。
５.欠繳管理費－－經大樓管委會行使［公寓大廈管理條例］針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。
６.做人頭保－－即民間所謂的［保證人］，因做他人的［連帶保證人］導致於自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。
７.欠稅金－－包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。
上述情形只要債權人取得法院之［執行名義］即可對債務人進行查封拍賣。
進階問題
一、如何點交？
法院公告有點交之標購物，從取得權利後即得向法院申請辦理點交。惟點交的時程約二個月才能完成，故如為無人無物之空屋，建議得會同相關人員逕為管收較佳。
二、不點交如何處理？
法拍屋不點交之情形，依其原因分為：
無權佔用：拍定人於取得權利後，需另依民法之侵權行為提起訴訟，要求佔用人遷讓，必要時得另提起損害賠償之請求，以縮短佔用排除之時間。
租 約：依民法『買賣不破租賃』之原則，如拍賣標的物有人承租，則拍定人需依原租約條件，將房屋出租給原承租人，等租約期滿或其他得撤銷租約之事項發生才可終止租約收回房屋。惟實例中依強制執行法一般有租約的拍賣標的在第二次拍賣時大多已排除租約，法院得辦理點交。
借用、抵債使用：其處理方式與無權佔用之解決方式大抵相同，屬民法侵權行為之排除。
優先購買權：依民法：共有物之共有人出賣其所有之部份時，他共有人有權依同條件優先承購之，而法院拍賣亦屬買賣行為之一種，故亦受其規範，即拍賣物之共有人如有意願依拍定價之同價位承購拍賣物，則原拍定人需將該權利讓與，取回投標金。
三、點交屋與不點交屋的差異處為何?
(1) 一般來說「點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，依流程辦理並具狀法院聲請點交，待法院排訂時間安排履勘，或是強制執行，依法點交房屋，一切程序均由法院全權處理。
(2) 一般來說「不點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，但因房屋拍賣前即公告為不點交，於拍定後法院並不會安排點交程序。此時，除了自行與現住人(即佔用人)協商外，另可委託律師聲請佔用房屋告訴，要求返還房屋。
四、點交空屋應如何處理?
所謂"空屋"多是指在執行法院實施查封時，該查封的空屋無人居住或無人在內者，因此，假如是屬於可以點交的空屋拍定人除應具狀聲請點交外，並應注意點交前，債務人以外的第三人，假冒各種假租約或其它虛偽使用關係，主張在查封前，已占有標的物，而使得執行法院臨時決定不點交，影響標的物的交付佔有，另外在點交時，最好做好換鎖工作，以防第三人趁機再行占有徒生糾紛。
五、不點交之空屋應如何處理?
當第三人陳報執行法院主張在標的物查封前已經占有，但查封時卻發現該查封房屋為空屋，即無人居住情形，通常實務作法，大多只需第三人於查封期間拍賣公告前，將租用，借用或其它使用關係以書證（如租約或借用契約，契約書）陳報於執行法院，執行法院大部分會依不點交程序處理，即使是空屋也無法聲請點交，因為執行法院只管查封時形式上第三人有無在查封前占有，至於確實有無占有權源，則並非執行法院職權所及，應是另一法律關係始能依訴訟主張，所以投標人應留意空屋不點交在將來請求遷讓房屋，多一層的官司糾葛。
六、房子因繳不出貸款被法院貼公告那大概多久會被法院拍賣呢?
房子從被法院查封貼公告起，至被拍賣成功止，其時間視各法院案件多寡及拍賣次數而有不同，一般約四個月~一年左右。
七、拍定法拍屋債務人之前積欠的大樓管理費應該由誰支付?
（１）拍賣公告如載明ex『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』:由拍定人承擔，則拍定人就必須承擔。
（２）拍賣公告未載明:則拍定人不必承擔。
八、債務人因為積欠水電費而遭斷水斷電，得標者權狀過戶後可以立即申請水電嗎?
可以立即申請。.
九、債務人和債權人是否也可以到法院標該法拍屋?
債務人:依強制執行法的規定是不能到法院標購自己房子的，如果想要標回自己的房子，必須用他人名義!
債權人:可以至法院標購被拍賣的房子，也可以在沒人標購的情況下用<債權>去承受該被拍賣不動產!
十、停拍的原因?
１.未登報：投標前，債權人需刊登報紙拍賣公告，如未刊登或刊登時間未達法定天數。
２.未送達（或送達不合法）：拍賣時應送達債務人知悉，如未送達或送達被債務人拒收或未依法定時間送達。
３.內容變更：拍賣條件有變更，通常是點交變不點交，或有租約被債權人排除，不點交變有點交。
４.內容有誤：拍賣標示內容有錯誤，也許是法院公告或報紙拍賣公告其一有誤，法院要重新公告拍賣。
５.提供擔保：債務人提供擔保，也會暫停拍賣。
6..暫緩執行: 債權人可向法院聲請暫緩執行，停止拍賣三個月，可聲請兩次，計六個月。
十一、撤回的原因?
１.和解：債權人與債務人雙方達成還款和解條件，而由債權人向法院聲請撤回。２.特別拍賣，最後一次拍賣無人應買（流標），即視為撤回；債權人要重新鑑價，才會從第一次開始拍賣，但重來時間約半年以上。
十二、承購法拍國宅有何限制?
以前購買國宅有資格限制，目前已開放任何人均可購買國宅．購買國宅的得標人，如要承受原國宅房屋貸款餘額，仍然受到國宅資格限制，無國宅資格的得標人需比照一般人重新向銀行辦理貸款．由於這幾年銀行利率下降，一般銀行利率水準與國宅貸款利率不相上下，所以有無承受原國宅貸款餘額已不重要。
十三、以妻名義登記的不動產被拍賣時.夫是否可參與投標?
只要它不是債務人之一就可參與投標。
十四、外國人可以買法拍屋嗎?
應買人為外國人者，應檢具相關文件，依土地法第二十條第一次規定，向土地或建物所在地縣市政府申請核准得購買該不動產之資格証明，並於參與拍賣時提出。
十五、未用司法院規定格式的投標書投標有效嘛?
投標人於投標法院拍賣的不動產，應使用法院印製的投標書投標，不得以其他紙張為投標之書件，否則投標無效。
十六、委任投標如未附委任狀或一定關係證明文件投標有效嗎?
若投標人無法親自到場者，按強制執行須知第十一條第四款規定，委託代理人到場，須提出委任狀，惟開標時代理人應即提出證明書以證明合法授權之事實，如未提出證明書，其代理權即有欠缺，其投標無效。
十七、拍定人可以請求法院變更應收登記名義人嗎?
不行，拍定人即為登記名義人。
十八、土地與建物分別標價合併拍賣，建物已達拍賣底價，土地則否，總價已達最低底價是否得標?
可以，因為法院是以總價額做為決定投標人是否得標。
十九、債權人於拍定後還可以向法院申請撤回嗎?
可以，依強制執行法五十八條規定:『查封後，債務人得於拍定前，提出現款，聲請撤銷查封，拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意』。
二十、 房貸幾個月沒有繳，銀行會來執行法拍?
通常約為6個月貸款利息一個月未繳，銀行即會發催收函，約三個月再向法院聲請發支付命令，再兩個月法院就會上封條。
中階問題
一、標得房屋之屋主已遷移，但屋內仍遺有（祖先牌位）或（佛像）等物品，應如何處理？
除了以遺留物品處理方式外，在風俗習慣上，因有一定的忌諱，所以最好以拍定人暫墊費用，聲請移往適當的寺廟供奉，並聲請法院通知債務人領取，以便解決問題。
二、標得之房屋原屋主要索取裝璜費用，否則拒不搬遷，或加以拆毀，應如何處理？
依民法第811條規定：〔動產因附合而成為不動屋之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權〕這就是所謂〔附合〕，但〔舉輕以明重〕，屋主既然為原不動產所有人與裝橫材料的所有人同屬一人，在因拍賣而喪失所有權，故不得要求拍定人支付裝璜費，至於屋主竟加以拆毀，則涉有刑法第354條規定之毀損罪嫌，拍定人亦可依民法184條侵權行為請求損害賠償。
三、標得房屋，如屋主已遷移但臨走前將屋內水、電管道設施或裝璜予以嚴重毀損，影響拍定人權益應如何處理？
標得房屋，點交範圍包括屋內水、電管道設施，及附合於房屋的裝潢，換句話說，這些都是屬於拍定人所有，屋主臨走前破壞,如果是在權利移轉證書核發前，將購成刑法第356條損害債權罪（應處二年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金），及刑法第139條規定違背查封罪（應處一年以下有期徒刑，拘役或三百之以下罰金）。如在權利移轉證書核發後毀壞，則該物對債務人而言已屬他人之物，則應構成刑法第354條規定一般毀損罪（應處二年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金）如果尚未撤封，亦是構成刑法第139條規定違背資封奴力罪，所以當拍定人在標得房屋後，應隨時注意房屋現狀，並應積極對破壞搜證 ，至於已遭破壞則得依法將不法之徒繩之以法，在民事上也可以主張依民法第184條侵權行為規定,請求屋主負損害賠償責任。
四、標得房屋，如該屋係屋主自住應如何處理？
查封時屋主與第三者訂立租賃契約但仍由屋主占住而拍賣公告註明不交，應如何處理？屋主仍應受點交命令拘束，換句話說，拍定人可以聲請執行法院點交，執行法院亦應以債務人自住，而解除屋主之占有，點交於拍定人，至於第三人能否主張有租賃關係，而請求交付租賃物，則係另一問題，並不防礙點交之執行。
五、標得房屋，如遭屋主恐嚇應如何處理？
關於標得房屋，而遭屋主恐嚇，已不是單純的民事問題，而兼含涉有刑法第三百零五條恐嚇危害安全的罪嫌，當然拍定人得以（被害人〕依法追訴屋主刑事責任（告訴或自訴之提起）但為防屋主狡辯卸責，最好先備妥錄音設備，或請傳訊在場證人，俾資佐證以懲不法，保障拍定人之權益。
六、標得房屋，應如何聲請點交，需準備那些人員，器材，執行當中如遇屋主抵抗，又如何處理？
人員器材：請村里長會同管區警察協助並請鎖匠開鎖，換鎖，水，電專業人員檢視房屋水電管路，房內所有裝備與動產拍照存證並造冊。應先具狀聲請點交，並將可能發生狀況一併陳報。如遇抗拒，則應即聲請執行人員，警察協助，以強制力解除屋主或第三人占有，以求點交予拍定人。
七、標得房屋，通常應包括那些設施在點交範圍之內？
除拍賈公告拍賣範圍之外，尚包括附著於房屋的裝潢，衛浴設備，各種管線，貼地之地毯及附貼之傢俱等物，其他像公共設施，增建而無獨立性的建物（如頂樓加蓋或層下之擴建廚廁等）亦包括在內。
八、標得土地，土地上尚有其它農作物或設施應如何處理？
應點交的土地上有農作物未併同估價拍賣者，執行法院得勸告拍定人與有收穫權人協議為相當之補償，假協議不成時，該地上農作物已經成熟者，執行法院應准許有收穫權人自行收成，假如地上農作物為長期性的農作物或果樹，則應與土地一併點交與拍定人，（詳見辦理強制執行應行注意事項第五十六項第一款）至於其他設施，如果未達（定著物〕的獨立不動產階段（民法第六十六條規定參照），則應已成為土地重要成分，所以應一併點交予拍定人。
九、標得土地，如無法確定土地界址，應如何處理？
土地界址，不像建物那麼容易尋找，所以在標得土地，如要確定土地界址，即應以土地所有權人名義，聲請地政機關鑑界，並套繪測量成果圖，地籍圖存查，以確定土地之正確界址，（詳土地登記規則）。
十、如何把謄本的法拍註記弄掉？
1.再做一次過戶，原因可用買賣。雖謄本上看不出來是法拍，但若是一年內
過戶的案件，銀行還是會調異動謄本，上面可看出來前手是法拍。
2.若是超過一年以上的法拍屋，銀行通常是不介意的，買賣時可照一般房屋
鑑價。
十一、何謂拍賣無時益？
強制執行法第 50-1條 應查封動產之賣得價金，清償強制執行費用後，無剩餘之可能者，執行法院不得查封。
查封物賣得價金，於清償優先債權及強制執行費用後，無剩餘之可能者，執行法院應撤銷查封，將查封物返還債務人。前二項情形，應先詢問債權人之意見，如債權人聲明於查封物賣得價金不超過優先債權及強制執行費用時，願負擔其費用者，不適用之。這一種情形都是發生在第一順位債權銀行並未提出強制執行動作，可能是後順位債權人提出的，或是普通債權聲請查封。如果連底價都不足清償第一順位債權人時，法院會以拍賣無實益要求強制執行債權人撤回執行；如債權人堅持繼續執行，則此債權人需切結願負擔執行費用，法院才會准其繼續拍賣。會有這種狀況發生，主要有三種可能，其一是債權人認為有可能超底價出標，願意賭賭看；其二要強逼債務人與其和解，看債務人會不會讓房子低價被標走，而在開標前與其和解，其三債權人也中意這一間法拍屋，有意進場投標。
十二、承租房子被法拍，房客能主張優先承買權嗎?
一般承租人没有優先承買權，但租地建屋的承租人則有優先承買權。
<土地法第 104條 >基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
十三、投標人於投標後可以在開標前撤回投標嗎?
不行。投標人於投標書投入投標箱後，執行法官開標前，不得撤回投標。
十四、依登記謄本查封拍賣房屋，點交時發現登記面積與實際面積不符，該怎麼處理?
以實際面積辦理點交。依辦理強制執行事件應行注意事項第四十二項(二)所示:『查封房屋之實際構造與登記簿記載不符時，仍應按實際構造情形鑑定拍賣』。
十五、房子被法拍，房子內的家具是否也會被法拍?
債務人的任何財產都為債權銀行強制執行的範圍，但實務上因法拍程序冗長，加上家俱類的動產也很難認定是屬於債務人或其家人，所以債權銀行查封了房子，幾乎不會再法拍家俱。除債權銀行外，如果還有其他私人普通債務，沒有房子優先抵押權，則會轉移目標，法拍動產家俱。
十六、法拍的房子拍賣不出去會怎樣?
法拍會經過三次拍賣與一次特別拍賣程序，若都未能拍出去的話，法院會將查封除去，房子交還給債務人，但債權人可向法院重新聲請查封拍賣。
十七、多少錢才能標到呢？
針對每個案子都會在投標前作一份完整投標評估報告，於投標當天會建議投標得標價，讓每個案子都能標得到又標得便宜。
十八、法院公告內容，有哪些是無法看到的呢？
可能會無法看到公設比、地籍圖、建物平面圖、債務人的債務。
十九、 買法拍屋可投資賺錢？
很多投資型的客戶以低於市場價格買到後，轉手售出賺取價差，投資報酬率高，所以已是另一種投資賺錢的管道。
二十、得標到不點交的房子，拿到所有權狀後，是否可以斷水斷電？
不可以，占有房屋之人，在法律上如為無權使用，應由得標人提起訴訟請求占有人返還房屋，不得私自斷水斷電，否則構成刑法第３０４條以強暴、脅迫使人行無義務之事之強制罪。
二十一、前屋主積欠水電費由誰繳費？
像前屋主積欠電費，如果積欠費用超出３３００元，可憑法院點交公文，向電力公司聲請新設，費用３３００元，但斷電時間超過兩年的話，還要找合格甲級水電工聲請，一般費用約２０００元左右。假若積欠費用少於３３００元，當然直接代前屋主繳清，然後更換所有權人名字反而省事。
高階問題
一、標得之房屋，如果第三人租用且租約尚未到期，應如何處理？
除非證據足以證明租約為虛偽不實，而以無權佔有請求遷讓房屋外，只有向第三人（即承租人）請求給付租金。至於承租人如有主張〔將息抵租〕即以承租人對債務人的借款利息抵租金情事，則拍定人亦可以(買賣不破租賃)與(借款利息)全不相干為由，仍向承租人主張租金的請求，如承租人拒付租金達法定數額，可以以存證信函催告給付租金，但仍遭拒絕後，即可終止租約，收回租賃物。
二、標得之房屋，如果第三人租用且租約已到期，應如何處理？
投標人當標得房屋後，而租約到期時，如不願續租於第三人，應注意二件事：其一為通知承租人表示不願續租，請求合約到期時交屋，其二拒絕承租人之租金給付，如承租人仍欲佔用，則可依法訴請返還租賃物。
三、標得之房屋，如果第三人租用，租約尚未到期，但已排除租賃關係，應如何處埋？
拍賣房屋於查封前但於設定抵押權後而有租賃關係，執行法院在影響抵押權受償程度，可依職權或聲請除去租賃權（詳見辦理強制執行應注意事項第56項二），惟租賃權雖經除去，但第三人即承租人）如確係於查封前強佔拍賣屋，則執行法院仍不得予以點交，但拍定人於取得權利移轉證書後，即可請求該第三人，返還無權佔有之承租物。
四、標得之房屋，在房屋拍賣前屋主與第三人訂立假租賃契約，應如何處理？
所謂〔假租賃契約〕在法律上的意義，是屬於民法第87條規定的通謀的意思表示，根據這種通謀的意思表示成立契約，當然無效。因此拍定人可不受無效的假租約約束，只要證據完全，(如租期過長，租金過低，無扣繳紀錄及收受租金之書據，不尋常租賃條件等），拍定人可依法請求返還無權占有的標的物。
五、標得房屋，若第三人因借貸關係占用，應如何處理？
第三人占有拍定人標得之房屋，如係使用借貸的占有關係，則因不受民法第425條規定〔買賣不破租賃〕原則之適用，故亦可依法請求遷讓返還標得房屋，至於單純並無任何合法權源，占有標得之房屋，拍定人則應於取得權利移轉證書後基於所有權人之地位，依民法第776條規定，對第三占有人請求返還所有物。
六、標得之房屋係公寓頂樓，而在屋頂上有屋主搭蓋之違章建築，不在拍賣範圍之內，如屋主因而要搬遷至違建之內，應如何處理？
如該頂樓違建無獨立出入口而欠缺獨立性，依據民法第68條規定僅能算是幫助主物效用之從物，而主物之處分及於從物（主，從物同屬債務人所有時）所以拍定人可以聲請法院點交，至於非從物性質的頂樓加蓋，既然沒有拍賣範圍內又非從物，則拍定人尚不得主張取得所有權而聲請點交，只能視頂樓違建程序是否構成行政取締對象之違建而聲請行政機關依法處理。
七、標得房屋，該屋有第三人租用中，租用人稱租屋時押金數拾萬元，今債務人行蹤不明，請求支付，否則拒不搬遷，應如何處理？
依民法四百二十五條買賣不破租賃之規定，惟押租金契約，係屬要物契約，為租賃契約之從契約，是以除非債務人曾轉交押租金予拍定人，否則拍定人並不用承受該押租金契約，即依法不負返還之責，何況押租金之返還與租賃物之遷讓，亦不得主張同時履行抗衡，故拍定人可依法逕行請求承租人搬遷。
八、標得房屋，如房屋內仍有屋主或第三人居住其中，拍定不依合法程序而擅自闖入屋內或恐嚇其搬遷，將會產生何種後果？應如何處理？
標得房屋為儘速取得房屋之占有而恐嚇屋主或第三人搬遷，可能會吃上刑法第三百零五條規定的恐嚇危害安全罪的刑事官司，而且這種罪為非告訴乃論之罪），至於標得房屋在權利移轉證書核發後，固然可以取得所有權，但拍定人卻不依法定程序聲請點交請求遷讓房屋而擅入其內，這種情節，構成非法侵入他人住居罪之嫌，蓋屋主或第三人的占有縱然亳無權源，但在未取得執行名義強制執行前，均不得未經同意擅自入內居住，否則，難免吃上刑法第三百零六條規定妨害居住自由罪的刑事官司，（應處一年以下有期徒刑，拘役或三百元以下罰金）。
九、標得土地，如只拍賣土地，不包括房屋在內應如何處理？
假如屋主有權源（地上權已有設定，與前地主有租賃關係等等）占有，則僅能按各該法律關係請求給付地租，如屋主占有的土地是無權占有，則可主張拆屋還地。
十、標得房屋，如只拍賣房屋，不包括基地，應如何處理？
標得房屋原屬抵押物拍賣情形，而土地與房屋同屬一人所有，而僅以建物設定抵押權而拍賣時，此時建物拍定人，得取得對土地的法定地上權（參照民法第八百七十六條，辦理強制執行應行注意事項第三十九項第四款）。
十一、法院查封，筆錄內容為:債務人不在場，使用情況不明，債權人稱債務人自住，拍定後點交，惟使用現況與陳報不符無法點交，得撤銷拍定，如果債務人是將屋子出租給第三人，標到房子致使無法點交，是不是就可跟法院要求退回保證金 ? 那房子是不是就要重新拍賣一次?
拍定後點交狀況與拍賣條件不符合時，基於拍定人的權利瑕疵擔保請求權，除非拍定人願承受不點交，否則拍定人可聲請撤銷拍賣，請求法院退回投標價金，則房子就要重新公告拍賣條件，另訂時日投標了。
十二、如果法拍房子有第三人租用，但第三人又出租給第四人，第三人目前不住在法拍房子裡是否可以點交 ?
仍是不點交。依民法第425條買賣不破租賃:租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
十三、拍賣之不動產查封時第三人稱查封之房地係其向債務人購買尚未過戶，目前由其使用，法院公告拍定後不點交，這樣的房子可以標嗎?
法院公告為不點交，標到房子後，執行單位「民事執行處」不會受理點交聲請；但可以向法院民事庭告現住人，向第三人提起訴訟，以「無權佔有，請求遷讓房屋」，約三~四個月訴訟期，如勝訴，可以勝訴判決書，再向民事執行處聲請點交，要求對方交屋。但是若該第三人之房地買賣契約經認定有效成立時，該第三人得繼續占有。
十四、房東的房子已被法院查封如果房客想自己把它標下來，是否有符合優先購買人的條件呢?
關於優先購買權，在法律上有如下之規定：
(1)依土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
(2)土地法34條之一規定，共有人對共有土地有優先購買權。
*以上所述之承租人是指租基地建築房屋的承租人或農地三七五租約的承租人而言。因此，房客的情況並無優先購買權。
十五、 房子被貼封條了能不能賣呢？房子被送法院了可是封條還沒貼，剛好又有人要買可不可以賣呢？
1.房屋被法院查封後無法辦理地政產權過戶及抵押設定，所以不能賣。
2.查封以地政機關登記為準(申請登記簿謄本即一目了然)，而無關是否貼封條。買方一旦確定要買，承辦代書必然會申請謄本，通常亦會查證原屋主貸款繳息狀況、是否有被查封的情形等，以確保整個買賣交易的安全，所以還是不能賣。
十六、標得房子繳清尾款，承辦書記官卻說有第三人提出異議要求有租約不能點交，但投標前法院公告租約已經排除為點交，後續要怎麼做後處理呢?
已經得標繳清尾款的房子，除非對方能提出相當具體的證明，如公證租約，或者願意提供擔保，否則是很難對得標有影響。但是如果透過訴訟，標得房子真的從點交變成不點交，就要以買賣權利瑕疵擔保，要求撤銷拍賣，返還投標價金，不過要在法院分配價金前就得提出，才不會賠了夫人又折兵。
十七、拍定人繳款完畢領有權利移轉證書尚未辦畢產權登記，其債權人可否請求拍賣拍定物?
可以。依強制執行法第十一條第三項「債務人因繼承，強制執行，徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行」。
十八、被假扣押的房子可以法拍嗎?
可以。假扣押是一種防止債務人脫產的保全程序，只能暫時查封而不能進行拍賣，須等到取得對債務人強制執行的執行名義，才能開始啟動拍賣動作。拍賣後，先扣除法院強制執行的執行費用及土地增值稅，再由第一順位抵押權（俗稱第一胎）優先分配，其次第二順位，依序分配；得不到清償的其他債權人，法院會核發債權憑證，待發現債務人有其它財產時再執行。只要一胎的本金利息未支付，一胎銀行即會聲請法拍動作；若一、二胎繳息正常，其他債權人發動強制執行，扣除執行費用、土地增值稅及一、二胎債務，倘有剩餘，則各家銀行依債權比率共同分配。
十九、基地承租人與共有人的優先承買權何者為先?
基地承租人(或地上人、或典權人)為優先，依土地法一百零四條。
二十、債務人於拍賣程序中突然死亡，是否會繼續執行拍賣？
依強制執法第５條第２項規定，強制執行開始後，債務人死亡者，得續行強制執行。債務人死亡，有下列情形之一者，執行法院得依債權人或利害關係人聲請選任特別代理人，但有遺囑執行人或遺產管理人者，不在此限：一、繼承人有無不明者。二、繼承人所在不明者。三、繼承人是否承認繼承不明者。四、繼承人因故不能管理遺產者。所以法院應續行強制執行。
二十一、債務人的戶籍未遷出要如何處理？
得標人買受房屋後，可依所有權人身份，將戶籍遷入買受的房屋內，又可以將該房屋內之其他設籍的人的戶籍遷出。
二十二、對假租約提起訴訟應該注意的事項？
一般而言，租約是五年以上、不定期租約、租金已一次付清二年或三年或以債抵租的情形通常是假租約，租約如逾五年或為不定期時，該租約如未經公證就無民法第４２５條第１項買賣不破租賃原則之適用。如果以債抵租，該以債抵租之契約也沒有買賣不破租賃原則之適用。
二十三、法院的債權參與分配，應該在何時提出?
聲請債權參與分配，需在拍賣前提出，並要先取得強制執行的執行名義才可。
達人問題
一、房屋拍賣前屋主與第三人訂立假租賃契約，應如何處理？
所謂〔假租賃契約〕在法律上的意義，是屬於民法案八十七條規定的通謀的意思的表示，根據這種通謀的意思表示成立契約，當然無效，因此拍定人不受無效的假租約約束，只要證據確鑿，（如租期過長，租金過低，無扣繳紀錄，及無收受租金之書據等等，不尋常租賃條件）拍定人可依法請求返還無權占有的標得房屋。
二、標得房屋，拍賣房屋註明，該屋一部份侵佔在別人土地上，應如何處理？
此情形應以越界建築來處理，換言之，應以原始建築的土地所有人建屋時為準，即依民法第七百九十六條規定意旨不外為：
1.原來土地所有人建築房屋逾越疆界者，當時，鄰地所有人如﹝知其越界而不即提出異議〕不得請求移去或變更建築物。
2.但得請求土地所有人，以相當之價額（不純以公告價為準），購買越界部分之土地，如有損害，並得請求賠償。至於越界建築之土地為國有地，則應視具體情形（民國五十七年以前占有）辦理承租及承購手續。
三、承租人稱，租金已一次全部交給原屋主，因此要住到租期屆滿，而且不再付租金給拍定人，應如何處理？
承租人依租賃契約，在租賃關係中所預付之租金，得以對抗受讓人（即拍定人），為實務上向來肯定之見解，而一般消費借貸的以息抵租，因債之關係僅發生於債務人與承租人間，故除民法第三百條債務承擔之情形外，原約定對第三人（即拍定人）並非繼續有效，此時拍定人應確實查證，並嚴格分辨究係，租金預付，或消費借貸的以息抵租，而異其處理。
如非一情形，應注意有無合法權源，如〔租賃權〕（事實上租賃關係），（使用權），（地上權）等等，當然最好的方式就是能向基地所有人洽購土地所有權，或在基地出賣時依土地法一百零四條規定主張優先購買權，否則若無任何權源，除非屬集合式住宅或大型公寓外，難免被地主主張拆屋還地，不可不慎。
四、標得房屋，該屋為拍賣持分，而屋內為共有人居住，且為不點交，應如何處理？
拍賣共有物應有部分（即持分）時，若共有人已約定分管，執行法院應將債務人占有部分，按占有現狀點交拍定人，這是目前實務處理方式，換言之該共有物只要不是債務人占有，即無從點交，此時只有兩條途徑可走：
如債務人曾與地共有人有分管協定，則可請求其地共有人按分管協定交出拍定人
應取得分管之共有物。如業已分管由地共有人全部占有，或未約定分管，則可以民法第八百二十三條規定隨時請求分割，以劃清權利歸屬，確保權益。
五、標得土地，如土地已被設定地上權，應如何處理？
要解決土地上已被設定地上權的方法有三：
（一）地上權人積欠地租達二年之總額者，土地所有人得以(存證信函)向地上權人主張撤銷地上權，並請協同辦理塗銷登記。
（二）地上權定有存續期間則因存續期間屆滿而消滅後，可以訴請地上權人協同辦理塗銷登記，（也可以土地所有權單獨向地政機關辦理塗銷記）。
（三）如果是屬於租地建屋的準地上權關係（土地法第一百零二條規定參照），則可依土地法第一百零三條規定所到各款情事之一，而主張終止基地租約，收回基地，並訴請塗銷地上權的登記。
1.契約年限屆滿時。
2.承租人以基地供違反法令之使用時。
3.承租人轉租基地於他人時。
4.承租人積欠金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。
5.承租人違反租賃契約時。
六、小明在東台北區經營商店，後來房東跑路店面遭到法拍，法拍後拍定人來找小明打新的合約..
Q1:新的合約內容要求調漲房租，漲幅高達百分之30這樣合理嗎?
小明是不是有權拒絕與拍定人訂定新合約。
Ans小明可以民法第４２５條買賣不破租賃主張依原有租約承租，拒絕與得標人訂定新的合約。
Q2:合約的租期還有4年，如果不與得標人簽訂新合約,照舊的合約每月原本的租金給得標人，那得標人有辦法終止小明的合約，或用其他買賣的方式趕走小明嗎?
Ans:只要小明按期繼續支付房租，依舊受到民法第４２５條買賣不破租賃保障，對方沒其它方法終止小明的租約。
七、標得法拍屋在點交履勘時，突然接到法院通知，說對方的未保存建物不是債務人蓋的，是第三人出錢蓋的，法院準第三人提供擔保，把銀行和得標人列為被告，後續要怎麼處理？
此情形較特殊，不是點交有變化，而是拍賣範圍有問題，當初拍賣未保存建物時，銀行依民法第877條(營造建築物之併付拍賣權)，未保存建物合併拍賣，目前有第三人主張未保存建物所有權，要求不在拍賣範圍。
民法第877條(營造建築物之併付拍賣權)
土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。因為在拍賣時，增建部份不合在一起拍賣，點交後，原屋主跑到增建處住，會降低大家來買的意願，銀行抵押貸款回收就困難了。這一條法律，就是在保護銀行貸款出去後，萬一屋主另行在土地上加蓋增建物，銀行有併付拍賣權利，可要求法院將增建份合併拍賣。當然增建部份拍賣款，銀行無優先受清償之權。由於此案已得標，且已在點交階段，所以法院裁定提供擔保，如果對方真的提供擔保，那雙方將進入訟訴程序，由民事庭進行審判。在法拍市場上，這種官司對方勝訴機會微乎其微，只是拖時間而已；除了有爭議未保存部份暫時不能點交，您可要求民事執行處繼續點交程序。只要可點交部份先完成，加上官司的部份，對方舉證不是那麼簡單，說不定很快就會與您妥協。萬一對方勝訴，未保存部份不在拍賣範圍，法院會將未保存建物標價退還給您；屆時您再與對方打拆屋還地官司，贏的機會仍然很大。除了法院程序進行外，您要不斷找人與對方協調，曉以利害關係，提醒對方，不要賠了夫人又折兵，提供擔保的款項，到時我們是可以要求損壞賠償的。
萬一拍賣底價低於第一順位債權額，除非聲請拍賣的債權人表明願負擔執行費用，否則法院會以拍賣無實益的理由，撤回拍賣的執行。
八、拍賣共有不動產應有部份，共有人之一得標，其他共有人是否仍得主張優先承買權嗎?
不可以。就共有不動產應有部份買賣，買受人為共有人其中之一人時，他共有人即不得再行主張優先承買權，法院拍賣時亦然。
九、查封中債權是否可以移轉？
債務人對第三人之債權如被法院查封（法院依強制執行法第１１５條扣押債務人對第三人之債權），債務人當然無轉讓給其他人可能性。但債務人之財產被查封，債權人之對債務人之債權，及以該債權擔保之抵押權當然可以依民法第２９４條之規定移轉，但要依民法第２９９條通知債務人。在登記實務上，債權額抵押權之抵押權移轉登記沒有發生問題，但在最高限額抵押權移轉登記部分，尚應設定義務人同意。
十、承租人能否對抗後面的地上權人？
可以，承租人對出租人承租不動產依民法第４２５條有買賣不破租賃之適用，所以承租人可以使用承租標的物到租期結束，但出租人已將土地交給承租人使用，無法將土地交給地上權人使用，除非附有條件，約定在租期屆滿後，才為土地交付。
十一、拍賣建地，上面有倒塌的房屋，但建照不在拍賣範圍內該如何處理？
有建照的房屋，如未依建築法規定的時效六個月內興建時，會被撤銷建築執照。如果拍賣之建地，有點交且執照已被撤銷時，當然就不會有問題，因為執照被撤照後，買受人因建築執照已撤銷，再申請建照執照。但如果不點交，建照的起造人得依建築法規定續行建築時（取得建築執照的人當初依建築法第３０條之規定，已取得土地所有權人之同意，才可聲請建照執照）就會變成土地與建物不同一人所有，就要與建照執照的人協調，或則依民法第４２５條之１規定請求地上物所有權人給付租金。
十二、地上物之人是否有優先承買權？
優先承買權要有土地法第３４條之１土地共有人，土地法第１０４條第２項地上權人、租地建屋之承租人，土地法第１０７條耕作權人，民法第４２６條之２租地建屋之承租人，三七五減租條例第１５條之承租人及農地重劃條例第５第２、３款原土地所有權人，地上物之所有權人如為土地法第１０４條第２項地上權人時，當然有優先承買權，否則地上物之所有權人沒有優先承買權。
十三、同一債權人先後以不同執行名義聲請強制執行，是否再繳納執行費？
聲請強制執行或參與分配都要有執行名義並繳納執行費，所以同一債權人先後以不同的執行名義聲請強制執行，都應繳納執行費。假扣押執行時，已繳納千分之八的執行費，本案勝訴，聲請強制執行時就不用再繳費。取得債權憑證者，聲請強制執行時，無須繳納執行費，抵押權人行使抵押權時，無須繳納執行費。
十四、士林地院拍賣位於台北市士東路之房屋及土地，由於該房地係債務人及其七個兄弟姊妹所共同繼承，依繼承人內部的應繼承各分為八分之一，但因未為遺產分割協議及請求分割，所以記載為公同共有，一位標買者，認為係拍賣房屋所有權全部，以底標價1600萬元標買，事後得知不是所有權全部（土地建物登記簿謄本記載為公同共有一分之一），問拍定人如何取回這筆投標金？
法院僅拍賣共有人公同共有的一分之一（實際上債權人的產權是八分之一），法院當然無法發所有權全部之移轉證書發給得標人，所以該得標人聲請發還所繳之320萬元之押標金，經執行法院駁回，高院以標買人係向執行法院標買所有權全部，而法院只拍賣公同共有一分之一，所以依民法第１５３條規定，雙方買賣意思表示不一致，買賣不成立，執行法院應予發還該320萬元。
十五、不定期租約，出租人如何收回租賃物？
租期超過五年或不定期租約又沒有經法院的公證，就沒有民法425條買賣不破租賃原則之適用。以債抵租，也沒有買賣不破租賃原則之適用，可依民法第７６７條主張物上請求權，請求占有人遷讓。
十六、 板橋地院拍賣板橋市文化路的房屋一間，拍賣時筆錄註明點交，拍定後，債務人以該房屋為某公司承租，其為該公司之法定代理人，由於人與公司為不同的權利義務主體，執行法院認為某公司合法承租，改為不點交，請問吳先生如何主張退回所繳的1000多萬元？
執行人員依債權人查報記載點交，拍定後，執行法院改為不點交，點交與不點交價格差很多，吳先生原先要買的是有點交的房子，執行法院改為不點交，吳先生當然不買了（拍賣條件不同，價格顯然不同），吳先生依強制執行法第１２條聲明異議遭駁回，吳先生只好主張依民法第１５３條買賣意思表示不一致，請求發還所繳1000多萬元投標金。
十七、出租時為農地，且使用已久，但拍賣時已改為建地，請問可否終止租約？
依平均地權條例第７６條（耕地租約之終止）規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。
十八、台北地院拍賣大安區忠孝東路房屋，底價1000萬元，陳先生拿錯標單，出價2000萬元，因為其標單只記載標土地及房屋，沒有記載土地及房屋之坐落，請問法官會判其得標嗎？
陳先生只記載土地及房屋之標價，沒有記載土地及房屋的坐落，所以買賣並沒有發生意思表示不一致的情形，陳先生以意思表示不一致請求發還400萬元之押標金，經執行法院駁回，高院維持執行法院判決，執行法院通知彭先生追繳不足額之1000多萬元。
十九、租用中不點交，如於拍賣期間，承租人因病死亡，請問是否可改為點交？
法院拍賣的房地，如有點交就記載點交，如果在拍賣公告上記載不點交，當然就不點交，如果拍賣期間，承租人死亡，債權人向法院陳報，拍賣條件已變更，法院可履勱現場後，認定承租人已搬遷，改為點交。
二十、 聲請或聲明異議，得於執行程終結前，請問執行終結前所指為何？
一般人對於執行程序終結都會認為將標的物點交及將價金分配給債權人，實則要看執行的過程，例如第三人主張其所有財產被查封（查封錯誤），第三人應在拍定以前聲明異議，如果拍定以後（動產在拍定就交付，不動產拍定後繳足價金即移轉所有權，拍定人取得所有權登記），只能以所有權人的身份向法院對拍定人提出確認所有權存在之訴。例如法院拍賣時認定第三人占有不點交，債權人在拍賣之前應提出異議，拍定以後就不是異議可以處理（法院在有債權人提出異議時，可先行裁定，並等到裁定確定後再執行，而且債權人通常是銀行，很少表示異議）。
二十一、 賣到一棟房子，其公設部分全部登記在由全體住戶共同開設的一家公司內，由於全體住戶擁有該公司的股權，如原債務人不把股權讓出來，請問該如何解決？
依土地登記規則第８１條第２項規定，區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面額及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀記明之，不另發給所有權狀。公設部分已附著於區分所有建物，公設部分與主建物應一併移轉。法院在查封時應注意將債務人的公共設施部分一併查封（債務人在公司有股份，股份也可以查封拍賣），債務人的房屋已由買受人取得，公共部分無法單獨為所有，買受人可以訴請債務人移轉公設部分移轉登記，依公寓大廈管理條例第９條第２項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。買受人繼受前手契約約定保有之權利，以受讓人的地位向管委會主張公設部分之使用權。依公寓大廈管理條例第４條第２項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，房屋與土地也不分別移轉過戶。
二十二、不定期租約的老房舍，如收回重建是否可行？
依土地法第１００條規定，出租人非有下列情形之一，不得收回房屋：１出租人收回自住或重新建築時。２承租人違反民法第４４３條第１項規定，轉租於他人時。３承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。４承租人以房屋供違反法令之使用時。５承租人違反租賃契約時。６承租人損壞出租人房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。所以房屋老舊，出租人得以申請重建築收回房屋及土地。
二十三、拍賣之土地，債務人於查封後將該土地出租做為廢棄物處理場或挖取內部砂石，請問有何法律約束力？
債務人之不動產被查封，不影響承租人之權利，但承租人可能為債務人之同路人，一則設置廢棄物處理場必須取得廢棄物處理之執照並於工業區內之土地才可以設置，否則違反廢棄物處理法，可判五年以下有期徒刑。（承租人如果沒有取得執照應提出告發），如果挖取砂石，承租人構成刑法第３２０條第１項之竊盜罪，可判五年以下有期徒刑，該土地係都市計劃之土地及區域計劃法之土地，承租人違反都市計劃法或區域計劃法，可判一年以下有期徒刑，如為山坡地，則違反山坡地保育條例，可判一年以上七年以下有期徒刑。
二十四、標到持分土地，書記官送達優先購買權人，優先購買權人並未收到，書記官遲遲不發權利移轉證書，叫拍定人自行處理，請問該如何？
優先購買權人如未收到法院通知，依法應由債權人查報共有人之地址，再為送達或公示送達，書記官本應依法處理而不處理，可向政風室舉發，請求依法處理。
二十五、林姓屋主於三年前標的一件透天屋，當初並沒有拍賣土地，隔三年房坐落之土地又會出來拍賣，但土地的債務人和標房屋的債務並不相同，試問林姓屋主是否會被告拆屋還地？
房屋土地原本屬同一人所有，因分別出售土地，或僅將土地或房屋設定抵押，致以後變成土地與房屋非同一人所有時，房屋所有權人對土地有地上權，土地所有權人可以依土地法第９７條之規定請求百分之十以下之年租金。
二十六、在租約中約定承租人有優先承買權，承租人在法拍中是否有優先承買權？
沒有。優先承買權要有土地法第３４條之１土地共有人，土地法第１０４條第２項地上權人、土地法第１０７條耕作權人，民法第４２６條之２租地建屋之承租人，三七五減租條例第１５條之承租人及農地重劃條例第５第２、３款原土地所有權人才有優先承買權，承租人不論有無約定都沒有優先承買權。
二十七、標到一間法拍屋，筆錄為借用中不點交。借用人於拍定人拜訪時，始終不開門，亦不作任何回應。請問如何打贏此場官司？現住人（借用人）並於法院和解完成後，又拒不搬遷，又聲請訴狀，說其體弱多病，兒子在大陸，是否能延緩搬家，問取後應如何聲請強制執行？
依強制執法第７７條之１規定，法院應查明查封物之使用現況，依８１條應公告房屋之使用現況，執行人員可命債權人查報查封物之使用現況，及命自治機關即警察局查明占有之情形，此部分係執行人員失職，債權人可依第１２條聲明異議或向司法機關政風室檢舉或向監察院檢舉，若以拍定，可由第三人陪同向借用人請求返還房屋（或拍照存證），借用人五日內不搬遷，並向警察局提出刑法第３２０條第２項竊佔罪告訴，警方自可查出借用人之姓名，買受人可以依民法第７６７條物上請求權請求借用人返還房屋（因原債務人將房屋出借，借用人沒有民法第４２５條第１項買賣不破租賃原則之適用），買受人可以房屋所有權人之身分可以向戶政事務所請領該住戶設籍人之姓名及年籍，得知借用人之姓名即可依法起訴（因為起訴一定要記載被告的姓名）。在法院和解後，該和解筆錄可為強制執行名義，得標人依法聲請強制執行，將該借用人排除占用，如有生病等情況，通知縣市社會局處理。
二十八、小明是公司借款的擔保人，公司破產後，小明持份四分之一的房屋被債權銀行申請查封，日前已收到法院的估價通知書，金額為80萬，另外，小明以上述標的為抵押物跟某甲(要好的朋友)借款100萬，尚未償還…
問1.由擔保引起的債務(債權人是銀行)與B.抵押借款引起的債務(債權人是某甲)是否都會記載在建物謄本上?
抵押借款謄本會有抵押權登記，而若是保證債務因未有抵押權所以不會有抵押權登記，但查封之後會有查封登記。
問2.由擔保引起的債務(債權人是銀行)與B.抵押借款引起的債務(債權人是某甲)，標的物之拍賣所得的分配優先順序為何?
及分配方式為何? 若一拍成功，某甲是否有可能獨得扣除執行費用(8/1000?)與土地增值稅後的金額?
分配款順序是1. 執行費用２．增值稅３．抵押權人４．其它稅欠５．普通債權，所以甲的抵押權是第一優先受償，書記官也已告知發動此次拍賣的銀行，若拍賣成功銀行會分不到錢(拍賣無實益)。